本当にこの値段で購入？「空き家ゼロ円投資」が実現可能な理由

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「ゼロ円」の空き家が家賃を毎月生む

■知っておきたい「利回り」と「キャッシュフロー」

空き家ゼロ円投資を詳しく紹介する前に、まず利回りとキャッシュフローについて簡単に説明します。

利回りとは、賃貸不動産の収益力、つまり「どれだけ利益を得ることができるのか」を見る指標のこと。「自分が投資した金額」に対して得られる「見込み収益の割合」で求められます。

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たとえば、物件の取得価格が100万円で1年間に10万円の家賃が入れば、その物件は「利回り10％」になります。

一般的な不動産投資では、利回りは10％あれば良いとされていますが、私たちの空き家ゼロ円投資ではその10倍、100％を超えることが珍しくありません。

ここで注意点があります。

「タダで空き家をもらったら、年間の家賃収入が1円でもあれば、利回り100％になるのでは？」と思った人もいるかもしれません。

しかし、物件価格がゼロ円だったとしても、税金や手数料など、不動産投資ではさまざまな諸費用がかかります。今回紹介する投資法では物件価格が極端に安いので、諸費用のほうが大きくなることもあるわけです。

通常の不動産投資では、利回り計算をする際に諸費用を含めずに利回りを計算します。これを「表面利回り」といいます。

一方、私たちは空き家の取得価格以外に必要な諸費用もすべて算出し、それを家賃収入で何年かけて回収できるか、ということも入れて利回りを計算しています。これを「実質利回り」といいます。税金は考慮していないものの、より現実に近い数字計算ができるのが特徴です。

続いて、キャッシュフローの説明です。キャッシュフローとは、毎月の家賃収入から経費を差し引いて、手元に残るお金を指します。

たとえば、毎月の家賃収入が5万円で経費が1万円だとしたら、キャッシュフロー（手残り）は4万円です。「家賃収入＝手元に残るお金」ではないので覚えておきましょう。

経費には、アパートやマンションなら共用部分の電気代や水道代、清掃代などがありますが、一軒家には共用部がなく、経費はかかりません。他にも固定資産税という毎年かかる税金がありますが、田舎の古い空き家の場合、さほど高くはありません。

つまり、空き家（一軒家）を対象とする不動産投資は、一般的なアパートやマンションよりも経費が少なく、多くのキャッシュフローを得ることができるのです。