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不動産投資による節税で一番ねらい目の物件は？
減価償却の期間は「法定耐用年数」といって、建物の種類によって決まっています。
また、中古の建物の耐用年数は「法定耐用年数－築年数×0.8」で決まります。ただし、法定耐用年数より築年数が上回ったあとは、以下のとおりです。
・木造（築22年超）⇒償却期間4年
・軽量鉄骨造（築27年超）⇒償却期間5年
・重量鉄骨造（築34年超）⇒償却期間6年
・RC造・SRC造（築47年超）⇒償却期間9年
したがって、建物の築年数が法定耐用年数を上回っている物件を選べば、短期間で減価償却でき、単年度ごとの節税効果が大きくなるということです。
これらのうち、「節税」という観点からだと、特におすすめなのが「木造・築22年超」の物件です（節税よりも、長期にわたって収益を安定的に上げ続けることを重視するならば、耐用性が高い「RC造・SRC造」ということになります）。
なぜなら、もっとも短い4年で減価償却できますし、最終的に建物を解体して更地として売却することになれば、解体にかかる費用ももっとも安くすませられるからです。
たとえば、建物価格2,000万円であれば、年500万円ずつ4年間にわたって減価償却費を計上できます。
なお、いわゆる「5棟10室基準」をみたせば、青色申告が可能となり、65万円の「青色申告特別控除」を受けることによって、より大きな必要経費を計上することができます。
不動産投資による節税の注意点は？
最後に、節税のために不動産投資を行う場合の注意点を2つ、簡単に指摘しておきます。
第一に、収益をきちんと得られなければ意味がないということです。
減価償却費でマイナスを作り、給与所得と損益通算して節税できたとしても、投下資本がきちんと回収できなければ結果的にかえって損してしまいます。したがって、物件の状態や立地条件を慎重に吟味する必要があります。
なお、この点については、節税向けの中古物件を専門に扱う定評・実績のある事業者にゆだねてしまう方法もあります。実質利回りは多少低くなってしまいますが、その代わり、物件選び、物件の維持管理、賃借人の募集、償却終了後の物件の売却まで、一貫して請け負ってくれることがあります。
第二に、償却が終わって節税の目的を達したあとで売却するならば、購入から5年経過後にすることをおすすめします。
どういうことかというと、売却して収益が出た場合、「譲渡所得」として分離課税の扱いを受けますが、5年以内だと税率が40%なのに対し、5年経過後は20%と大幅に税負担が少なくなるのです。
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