相続不動産の売却…税金を安く抑える「取得費加算の特例」とは?【弁護士が解説】 (写真はイメージです/PIXTA)

相続した不動産を売却する際には税金がかかりますが、条件を満たし適用されると安く税金を抑えられる「特例」があると、相続に詳しいAuthense法律事務所の堅田勇気弁護士はいいます。ではその条件とはどのようなものなのか、不動産売却時にかかる税金の算出方法をもとにみていきましょう。

不動産の売却時にかかる「譲渡所得税」とは?

一般的に、自己が所有する不動産を売却する場合に、譲渡益が出ると、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、以下の計算式にて、算出されます。

 

「課税譲渡所得金額」の計算式

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

 

取得費‥土地や建物の購入金額(建物は減価償却費相当額を控除)等
譲渡費用‥不動産の売却に掛かった費用

 

不動産の所有期間によって税率が異なる…「譲渡所得税」の計算式

課税譲渡所得金額×税率=譲渡所得税

 

所有期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得にわけられ、税率が異なります。

 

1.長期譲渡所得……所得税:15%、住民税:5%
2.短期譲渡所得……所得税:30%、住民税:9%

 

※土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

 

※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります(※)
※参照:国税庁HP「土地や建物を売ったとき」

 

上記のように、譲渡所得税の計算には、「取得費」がどのくらいの金額となるかが重要となります。

 

不動産売却時に使う「取得費」は原則故人のものを引き継ぐ

相続した不動産を売却する場合、「取得費」は、どう計算するのでしょうか? この場合には、原則として、被相続人の「取得費」を引き継ぎます。

 

※ただし、限定承認により、不動産を相続した場合を除きます。

※「限定承認」とは、被相続人の債務がどのくらいあるかわからず、財産が残る可能性もある場合等に、相続人が承継した相続財産の限度で被相続人の債務を相続することをいいます。

 

「限定承認」の手続を選択する場合は、相続があったことを知ったときから3ヵ月以内に、相続人全員で家庭裁判所に申述する必要がありますので、事前に弁護士に相談されることをおすすめします。

 

また、相続した不動産については、「取得費」に関し、一定の要件をみたせば、相続税の一部を加算することが可能です。以下で相続財産の「取得費」の特例を詳述いたします。

 

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    Authense法律事務所 弁護士

    神奈川県弁護士会所属。一橋大学法学部法律学科卒業。
    相続および不動産法務を中心に数多くの案件を取り扱う。不動産に関する知見を活かし、相続人が30人以上の案件など、複雑な相続案件の豊富な解決実績を有する。また、離婚案件についても高額の婚姻費用が認められた案件など多数の実績がある。
    依頼者に寄り添いながらも第三者的な視点に立った助言を行うことをモットーとしており、迅速な対応による早期解決で依頼者の利益を最大化することを心がけている。

    Authense法律事務所(https://www.authense.jp/)
    Authense遺言・遺産相続(https://www.authense.jp/souzoku/)

    著者紹介

    連載Authense法律事務所の堅田勇気弁護士が解説!もめない相続を実現する方法

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