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任意売却物件と競売物件の違いとは？
「任意売却物件投資って、いったいどんな投資だろう？」
任意売却と聞いてあなたは、最初にどんなイメージを持たれたでしょうか？ 一度は耳にしたことはあるけど、実際に見たり買ったりしたことのある人は少ないと思います。ちょっと謎めいた感じがあります。
それでは「競売物件」ならどうでしょう？ これならご存じでしょう。
ローンが払えなくなったり税金が納められなくなったりしたときなどに、債権者や役所に代わって裁判所が強制的に不動産の担保物件を差し押さえ、競売にかけて債権者に債務の一部として回収させる、昔からよく知られる制度です。競売にかけられる担保物件がこの競売物件のことです。
一方「任意売却」は、こうした競売物件のように強制的に競売にかけられる前に、債務者自身が不動産業者を通じて自主的に売却し、そのお金を債権者に返済する制度です。自主的に売却する不動産を任意売却物件といい、こうした任意売却物件を購入して投資することを「任意売却物件投資」と呼びます。
「それなら、競売物件による不動産投資と大して変わらないじゃないか」
たしかに競売物件も任意売却物件も、ローン返済や納税に困って手放したマンションや住宅などの不動産ですが、いろいろな点で大きな違いがあります。詳しくは後述してふたつを比較したいと思いますが、ここではひとつだけ紹介しておきます。それは、「任意売却物件が、一般の不動産市場にはほとんど出てこない物件である」ことです。
競売物件であればマンションや住宅、土地でさえ、今やヤフオクで誰だって買える時代です。大概の不動産業者が扱っていますし、全然、謎めいた存在でも希少価値のある物件でもありません。
でも、任意売却物件は違います。まず供給量が多くありませんし、金融機関等との任意売却手続きが煩雑であるなど、不動産業者のなかでも一部の専門業者だけが扱うことができる、希少価値のあるプラチナのような物件なのです。
それだけに、他の不動産投資物件と比べてたくさんの魅力を持っています。それが、私が皆さんに任意売却物件をお勧めする最大の理由です。
任意売却物件、競売物件が市場に出るまでの流れ
事情があって、以前の持ち主が不良債権を処理するために、不動産を手放す点では任意売却物件も競売物件も同じです。でも、新たな投資物件として市場に供給されるまでのプロセスには大きな違いがあります。
それぞれの大まかな流れを見てみましょう。まず、任意売却物件が新たな投資物件になるまでのプロセスです。
＜任意売却物件＞
①売却理由：住宅ローンの返済不能や不動産投資の切り替え
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②売却決定：競売決定前までに金融機関への債務整理の申し入れや不動産業者への申し込み
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③売買仲介：不動産業者によるローン・税金・管理費等の債務処理と権利関係の整理。新規購入者へのローンや利回りなどの紹介および販売
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④投資開始：新たなオーナーによる不動産投資の運用開始
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⑤投資運用：毎月家賃収入とローン支払い、および節税効果の発生
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⑥売却決定から運用開始までの一連の流れの間も、入居者は退去することがなく、家賃は払われ続けます。
次に競売物件が投資物件になるまでのプロセスを見てみましょう。
＜競売物件＞
①売却理由：主に住宅ローンの返済不能
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②売却決定：金融機関や回収会社等の申し立てにより裁判所が競売開始を決定
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③売却と入札：競売入札期間決定と競売物件の公告
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④落札と購入：一番高い価格で入札した業者等が落札し落札代金を納付。落札が不調の場合は特別売却
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⑤投資物件条件：落札した業者等が、物件の改修や不良入居者の退去などを行い、新規投資物件の条件を整備
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⑥売買仲介：不動産業者による新規購入者へのローンや利回りなどの紹介および販売
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⑦投資開始：新たなオーナーによる不動産投資の運用開始
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⑧投資運用：毎月家賃収入とローン支払い、および節税効果の発生
