損失が限定的で、節税にもなる「任意売却物件」投資

最後は任意売却投資のメリットとリスクです。まず主なメリットからあげてみましょう。

家賃という下落しにくい収入によって、長期にわたって高利回りの安定した収入が期待できることは、任意売却投資のなによりのメリットです。また、地価が上昇するときは売却してキャピタルゲインを得ることもできます。現物があるので、価格が下がっても損失を限定的に止めることができます。

少ない自己資金で大きな投資ができることも、任意売却投資の大きなメリットです。極端な話でいうと、自己資金ゼロであっても、まったくお金を使わずに資産を形成することができる、優れた投資法といえます。

さらに、ローンの支払い中であっても、投資不動産を担保にして新たなローンを組んで他の任意売却物件に投資することもできます。住宅ローン契約に伴う団体信用生命保険（団信）への加入によって、生命保険の保険料を節約することもできます。

そして任意売却投資の最大のメリット、それは〝節税対策〟です。これまでにいろいろなメリットをあげましたが、私は節税対策こそが任意売却投資の一番のメリットだと考えています。

不動産賃貸経営によってさまざまな必要経費が計上でき、大きな節税効果が生まれます。それだけでなく、収入額を抑えることで、各種の補助や免除などの恩恵も期待できるからです。

一般的な不動産投資と同様、最大のリスクは「空室」

反面、最大のリスクは「空室」です。家賃収入が途絶えると、ローンの支払いを全額自腹でしなければならなくなるので、最悪の場合は不動産を売却して損切りして対応することになります。

ただし、家賃保証システムを利用すれば、空室リスクを避けることができます。賃借人による家賃の滞納も空室と同じようなリスクですが、これも賃貸管理会社に月数千円で業務委託することで、リスクを解消できます。

地震や火災による建物の被害も、収益不動産の根幹を揺るがす大きなリスクです。ただし、損害保険の加入によって、こうしたリスクを軽減することはできます。もちろん、物件価格の下落やローン金利の上昇もリスクになります。

こうしたリスクに対しても、入居需要が将来も安定して期待できる、都心の駅近物件を中心に投資したり、金利の上昇に対しては固定金利の選択や繰上げ返済を行ったりすることで、比較的容易にリスク回避ができると思っています。

［図表］株式投資とリート、不動産投資の違い