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"10年後に明渡す"と合意したのに…借主の態度が一変
【貸家オーナーからの質問】
私は、親から相続した一戸建ての貸家を所有しています。
人に貸していましたが、私の方で自分で住む家として使用したいと考え、借主に退去を求めたのですが、「子供が大きくなるまではここに住みたい」と言われました。そこで、10年後を期限に建物を明け渡してもらうという内容で合意解約書を取り交わしました。
なお、賃料は、相場では13万円程度は取れる物件でしたが、10年後に明渡してもらうということも考慮し、据え置きの月5万円のままとすることにしました。
まもなく10年が経つのですが、借主は「あのような期限付き合意解約は借地借家法に反して無効だから、こちらは出ていく義務はない」などと言いだしています。
このような、借主の主張は認められるのでしょうか。
【説明】
まず、賃貸借契約において、貸主と借主の間で、今すぐではなく半年後とか1年後などの将来先の期限を決めてその時点で契約が終了（解約）するという合意（期限付合意解約）は認められるのでしょうか。
このような期限付合意解約の効力については、最高裁判所昭和31年10月9日判決が、
と述べて、その有効性を認めています。
もっとも、上記最高裁が「これを不当とする事情の認められない限り」と留保をつけている通り、必ず有効とされるわけではありません。
このような期限付解約をすることについての合理的な理由（貸主の自己使用の必要性など）と、借主にとって不当な不利益が生じないこと、という2つの観点を満たしていないと、裁判となった場合に無効と判断されるリスクがあります。
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