格安家賃にしがみつく借主が退去拒否！家主に逆ギレした結果【弁護士が事例解説】

2022.4.6

（※写真はイメージです／PIXTA）

家賃相場13万円の物件を5万円で貸しだしていた家主。ある日、物件を自宅として使用したいと考え、借主に退去をうながすと「子供が大きくなるまで住ませてほしい」とお願いされました。そこで、「10年後に明渡す」という条件付きで合意解約書を交わしたところ、借主が期限間近に「あの合意は借地借家法に反しており無効だ」と言いだしたのです。この場合、借主の主張は認められてしまうのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

"10年後に明渡す"と合意したのに…借主の態度が一変

【貸家オーナーからの質問】

私は、親から相続した一戸建ての貸家を所有しています。

人に貸していましたが、私の方で自分で住む家として使用したいと考え、借主に退去を求めたのですが、「子供が大きくなるまではここに住みたい」と言われました。そこで、10年後を期限に建物を明け渡してもらうという内容で合意解約書を取り交わしました。

なお、賃料は、相場では13万円程度は取れる物件でしたが、10年後に明渡してもらうということも考慮し、据え置きの月5万円のままとすることにしました。

まもなく10年が経つのですが、借主は「あのような期限付き合意解約は借地借家法に反して無効だから、こちらは出ていく義務はない」などと言いだしています。

このような、借主の主張は認められるのでしょうか。

【説明】

まず、賃貸借契約において、貸主と借主の間で、今すぐではなく半年後とか1年後などの将来先の期限を決めてその時点で契約が終了（解約）するという合意（期限付合意解約）は認められるのでしょうか。

このような期限付合意解約の効力については、最高裁判所昭和31年10月9日判決が、

「従来存続している家屋賃貸借について一定の期限を設定し、その到来により賃貸借契約を解約するという期限付合意解約をすることは、他にこれを不当とする事情の認められない限り許されないものでなく、従って右期限を設定したからといって、直ちに借家法にいう借家人に不利益な条件を設定したものということはできない」

と述べて、その有効性を認めています。

もっとも、上記最高裁が「これを不当とする事情の認められない限り」と留保をつけている通り、必ず有効とされるわけではありません。

このような期限付解約をすることについての合理的な理由（貸主の自己使用の必要性など）と、借主にとって不当な不利益が生じないこと、という2つの観点を満たしていないと、裁判となった場合に無効と判断されるリスクがあります。

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北村亮典

大江・田中・大宅法律事務所弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。2022年11月30日より大江・田中・大宅法律事務所に所属。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。