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会社員であってもアパートオーナーは「確定申告」必須
確定申告は、納税者自らが1月1日～12月31日までの1年間の収入や経費、所得金額を計算し、それに対する税金を支払うための手続きです。
翌年の2月16日から3月15日（土日の場合は翌月曜日）までの間に、税務署に確定申告書や決算書類などの必要書類を提出して、納税または還付等を受けることにより税金の過不足の清算を行います。
確定申告書の提出が必要な人は税法で定められています。
会社員は、会社からの給与が主な収入源の給与所得者です。副業などにより、2ヵ所以上の勤め先から給与の支払いを受けていない限りは、会社が年末調整を行うため、確定申告書を提出する必要はありません。また年金受給者で、1年間の公的年金の収入金額が400万円以下、収入は年金のみといった場合も、提出の必要はありません。
一方、会社員や年金受給者でありながらアパート経営をしている場合はどうでしょうか。
給与所得については会社が年末調整を行ってくれますが、アパート経営による所得の清算は行われていません。このため、会社員であれば給与や退職金以外の所得が20万円を超える場合、年金受給者であればその年の公的年金等の金額が400万円以下でも公的年金等による雑所得以外の所得が20万円を超える場合は、確定申告の義務があります。
アパート経営における所得が赤字の場合は、損益通算により、一部収めた税金が還付されます。
「不動産所得」とはどんなものを指すのか
アパート経営における収入は、税法上では「不動産所得」となります。この「所得」はイコール「収入」ではなく、次の式で算出することができます。
総収入金額は、家賃、地代、権利金、更新料、礼金等のことです。退出時に返却の必要がある敷金は含まれません。
必要経費は、固定資産税や管理費等を指します。
「所得」は収入から経費を差し引いた、いわゆる「損益」にあたるものです。そのため、確定申告の義務が生じるのは、会社員であれば家賃収入が20万円を超えた場合ではなく、その損益が黒字で20万円を超えたときなのです。
一方で「借入金の返済もあるし、今年の賃貸経営は赤字だから確定申告は必要ない」と思われる方がいるかもしれませんが、不動産所得の必要経費には借入金の元本は含まれません。このため、現金収支上では赤字であっても所得が黒字であれば、確定申告が必要になります。
アパート経営の必要経費とは？
アパート経営において、必要経費は下記を指します。
●固定資産税・都市計画税
●借入金の利息
※不動産所得が赤字の場合は、他の所得と通算することが出来ますが、赤字のうち土地等を取得するために借り入れた金額の利子がある場合、その部分は他の所得と通算することはできないため、注意が必要です。
●修繕費用
●損害保険料
●管理会社への集金手数料
●管理会社へ支払う清掃代、修繕費等の管理費
●入居者募集のための広告宣伝費用
●税理士等への報酬
●立退き料
●減価償却費（所有している固定資産を、長年にわたって少しずつ計上する経費）
●その他の雑費（町会費・消耗品代等）
注意①：満期返戻金のある保険は「全額を経費に計上」ができない
長期間（10年～）の火災保険については、払込保険料の一部又は全部が満期返戻金として契約者に支払われるものがあるため、保険料全額を経費に計上することができません。保険料のうち、積立保険料部分を除いた部分を、保険期間に割り振り、必要経費に算入していきます。
注意②：同居する家族への支払いは原則経費にできない
同居している家族は、生計が同一であるケースが多いため、基本的には、必要経費として認めてもらえません（例外あり）。
初めて不動産所得の申告を行う場合は…
アパートの建物、電気設備、アパート経営をするために用意したパソコンなどの資産は、経年によって価値が減少します。このような資産を減価償却資産といい、使用可能期間に応じて一定の計算方法によって費用化する必要があります。
使用可能期間は資産ごとに法律で定められており（耐用年数）、費用化されたもの（減価償却費）は、アパート経営の必要経費で大きなウエイトを占めます。新築アパ―トの場合、建物の減価償却費を計上すると赤字になる場合があります。実際にその年には現金で支出していない経費であっても、毎年の計上を忘れずに行いましょう。
また、初めて不動産所得の申告を行う場合は、減価償却資産を購入したときの金額を、適正に計上する必要があります。一度計上した金額は、アパートを経営していく限り、常に使い続けるのです。金額に誤りがあると、費用化できる金額が少なくなる可能性もありますので、慎重に行いましょう。
建物の減価償却費について
建物価格の算出については、原則、売買契約書に建物価格の記載があれば※ 、それを基にすることになっていますが、記載がない場合は、土地・建物の固定資産税評価額の比率等で、計算する必要があります。自分で算出するのが難しい場合は、税理士に依頼するとよいでしょう。
※売買契約書に消費税の記載があれば、消費税は建物にかかるため下記の算式で計算できます。
「修繕費」の計上で注意すべきポイント
アパ－ト経営をしていくなかでは、経年により修繕が必要になります。その費用は、不動産所得を算出するにあたり、大きく2つに分類されます。それぞれ必要経費の計上の仕方が異なり、場合によっては修繕を行った年の経費に、全額計上することができないため、注意が必要です。
①「修繕費」
アパートの建物や、その付属設備、構築物、その他資産の修繕費のうち、維持管理のための修理や、災害の原状回復のための修理費用を指します。修繕費は、その年の必要経費として全額を一括計上することができます。次に挙げる項目は、原則として「修繕費」に該当します。
●割れた窓ガラスの取替え
●床の毀損部分の取替え
●雨漏りの修理
●外壁のひびを埋める工事
②「資本的支出」
固定資産の価値や、耐久性を増すための工事は、その支出を、工事を行った年だけの経費とすることは、妥当ではありません。減価償却費として長期間にわたり費用化されます。
区分判定が難しい場合、支出額が20万円未満である、支出の周期が約3年以内であるものなどは、一括で必要経費とすることができます。次の項目は、原則「資本的支出」に該当します。
●壁をモルタルからタイルに張替える工事
●非常階段の取り付け工事
「白色申告」と「青色申告」の違いは？
アパート経営にかぎらず、確定申告を行う上で、「青色申告」を選択することは有効な税金対策だといえます。青色申告とは、白色申告に比べてより多くの必要経費が認められるほか、「簿記のルールに従って正確に帳簿をつけ、正しく納税をする」と約束し、所得控除額が増える、お得な制度です。
銀行から借入を行っている方は、毎期ごとにこれらの申告書を提出することを求められます。「青色申告を選択している」ことにより、経営に問題がないと判断する銀行が多いため、今後、2棟目や3棟目の物件を取得する可能性のある方は、是非「青色申告」を検討してみてください。
●青色申告特別控除（65万円）が受けられる
●純損失の繰越が可能となる
●専従者への給与支払いが経費計上できる
ただし、
①事業開始日から2ヵ月以内に行う
②事業年（青色申告したい年）の3月15日までに届け出る
といった要件を満たす必要があるので、事前に必ず確認しましょう。
野村･多賀谷会計事務所 税理士
AFP
宮路 幸人氏 監修
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