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オーナーのリスクを考えれば、保証会社への加入は必須
滞納は非常に深刻な問題ですが、滞納は家賃だけではありません。更新料と、次回以降の記事で述べる退去時の入居者負担金（退去負担金）などまで含まれます。
また、現在の法律によって簡単に出て行ってもらえないことも前項にてご説明いたしました。
オーナーさんが実際に得られる収入は、先述の通り「契約賃料等×回収率」です。回収できなければいくら満室になっても収入が得られないということになります。
入居率と並んで、もしくはそれ以上に回収率が重要になってきますし、今後はその重要度が上がっていくことは間違いありません。
滞納が一度起きてしまうと、回収するのは非常に困難です。いかに滞納させない仕組みを作るかということがこれからのアパート経営においては重要になります。
当社はそのために提携する保証会社への加入を絶対条件としています。保証会社への加入によって滞納のリスクはほぼ防げると言えますので、非常に重要な要素となります。
もちろん、以前存在したリプラスという会社のように、保証会社自体が倒産するというリスクもあります。しかし、倒産リスクよりも滞納が発生するリスクのほうが圧倒的に高いのが現状です。
要は、入居者が保証会社に保証料を支払うことによって、滞納のリスクを保証会社に負担してもらうということです。家賃を回収できなければオーナーさんは倒産してしまうわけですから、これはオーナーさん自身の自衛手段とも言えるでしょう。そこで当社の管理物件においては、基本的に新規の入居者はすべて保証会社に加入しています。
保証会社に加入するための保証料は、家賃の30～50％程度です。これを入居者に支払ってもらいます。また、更新時に一定額を支払ってもらうことで、滞納が発生した場合の家賃等を保証会社が入居者に代わって負担するというのが主な仕組みです。
なお、中古物件をオーナーチェンジで購入すると、保証会社に加入していない状況がほとんどですが、このような場合でも既存の入居者に保証会社に加入させることは可能です。費用は入居者ではなくオーナーさんの負担となるケースが一般的ですが、費用負担をしてでも保証会社に加入するほうが望ましいでしょう（ただし、既存入居者を保証会社に加入させるのは、入居者の同意を得なければなりません。当社の事例では、50％程度の加入成功率となっています）。
また保証の範囲としては、家賃だけでなく、更新料・退去負担金、さらには電気・水道の料金までもカバーできるようになっています。オーナーさんにとっての回収リスクを考えれば、保証会社に入るのは必須と言えます。
大谷 義武
武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役
太田 大作
武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役
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