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家賃収入・税還付を活かすなら中古1棟が最も効率的
新築区分ワンルーム、中古区分ワンルーム、新築1棟木造アパート、中古1棟木造アパート…これら4タイプの収益用不動産のうち、節税効果が圧倒的に優れているの築古木造アパートです。
築古木造アパートの節税効果について、イメージが湧かないという方も多いと思いますので、図表で概略を説明していきます。なお、この内容についてはイメージの説明のため、数字は大幅に概算としております。正確性および節税効果を保証するものではありませんので、あくまでもイメージの説明、という前提で読み進めていただきますようお願いいたします。
まず、減価償却を活用しながら高年収の方が不動産投資を行うと、結果的に収益不動産からの収入と、税還付の両方のメリットが享受できます。
この両輪を活用するには中古1棟木造アパートが最も効率的で、最小限の手間で知らず知らずのうちに出て行ってしまっていた税金を手元に残せます。そして早い段階で手元に残った現金を、さらに再投資して現役のうちに資産形成を終了させることができます。
図表1の例でいうと、年収2000万円の方がフルローンを利用して1億円の中古1棟木造アパートを購入します。価格の内訳は、土地価格が5000万円、建物価格が5000万円です。利回りが9％とすると、年間の家賃収入は900万円です。
さて、帳簿上（不動産所得の計算上）では、諸経費100万円と金利の返済分（土地分にかかる金利は対象外）に加え、建物の減価償却費が1250万円（5000万円を4年で償却）、計上できます。その結果、不動産所得は赤字となり、これが2000万円の本業の収入と損益通算できるのです。損益通算による還付額は大きい場合だと約200万円にもなります。
一方、実際の手元のお金の計算は次のようになります。家賃収入は900万円で同じですが、そこから出ていくのは諸経費と元金返済、金利返済の合計665万円です。差し引き235万円が手元に残ります。さらにそこに、損益通算による還付額200万円が加わるので、手元に残るのは結局、435万円となります（図表2）。
不動産投資におけるお金の流れを左右する要因には大きく分けて、毎月入ってくるものの入退去などによる波がある賃料を中心とした「変動要因」と、還付は年1回ですがご自身の給与所得や事業所得から安定して戻ってくることが見込める「固定要因」の2つがあります。この両輪を組み合わせられることが、中古不動産のいちばんの強みなのです（図表3）。
