不動産投資で資産形成するなら「新築や都心RCマンション」は「最後に買うべき」明確な理由 (※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資を始めてみたいと考えているサラリーマンの人は少なくないでしょう。しかし、普通の買い方では融資上限に引っ掛かってしまい、サラリーマンの収入を超えることは困難です。さらに言えば、金融機関が次も貸したいと思える買い方を知っていないと次の融資は出ません。融資上限を気にすることなく物件を買い進めていくためのポイントを見ていきましょう。

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「新築か、中古か」で手残り額に圧倒的差

新築や都心立地のRCマンションはいちばん最後、例えば定年退職直前に買うべきだと思います。

 

なぜなら、新築と中古では不動産所得の計算上、年間計上できる減価償却費が大きく異なり、6年間で事業総収支が倍近く違うことすらあるからです。

 

例えば、図表1、2のケースで確認してみましょう。現金の差を見るに、やはり税還付は無視できないことがハッキリ分かると思います。なので、本業があり、高い所得税を納めているうちはやはり税圧縮に重きをおくほうがよいと考えます。

 

[図表1]中古と新築の節税効果のシミュレーション例①

 

[図表2]中古と新築の節税効果のシミュレーション例②

 

[図表3]参考:中古1棟アパートを購入した場合の収支例

 

[図表4]参考:新築1棟アパートを購入した場合の収支例

 

結局、「現金を急いでかき集める意味があるのか?」という質問については、50歳でもっている1億円と90歳でもっている1億円では価値が大きく変わってくるということに尽きます。

 

超ロングスパンで考えれば低収益性の物件も最終的に数字が追いついてくるケースはありますが、人生を豊かにするという観点では、資金は早いうちに手元にあったほうが、活用法も多くて良いのではないでしょうか。

 

最終的に定年退職や事業の第一線から退くと、必然的に収入は下がるので節税に躍起になる必要はありません。そして、そのタイミングでは、手の掛かる中古物件や埋めるのに労力がいるような厳しいエリアの物件から、運営がラクなものに切り替えていってもよいでしょう。

 

団体信用生命保険があれば、最終的に相対的にキレイめの物件を次世代に引き継げることから、まず若いうちは、「現金を手厚くするのが最優先、その後はキレイな物件をポートフォリオに組み込んでもいいという状態にもっていく」ことを目標にするのがよろしいと思います。

コスモバンク株式会社 代表取締役社長

神奈川県平塚市出身。平塚工科高等学校卒業後、老舗貴金属専業メーカーに勤務しながら株式投資やFXなどさまざまな資産運用を試行、不動産投資で着実に保有物件を増やすことに成功。その経験をいかして大手不動産投資会社に入社、年間200棟の不動産買い取りと売却累計100億円以上の取り扱いを経験する。より理想的な不動産投資サービスを実現すべく、2018年に独立を果たし、コスモバンク株式会社を設立。

著者紹介

連載融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成

※本連載は、穴澤勇人氏の著書『融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成』(幻冬舎MC)より一部を抜粋・再編集したものです。

融資上限は怖くない!税制と収益不動産をフル活用した資産形成 アパートを「毎年」「現金」で買えるようになる!

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穴澤 勇人

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資で資産を拡大するためには、まずどの程度リスクを取り、どれだけのリターンを得るかといった目標を設定したうえで、どのような物件を購入するか決定することが重要です。 そして減価償却や税制を理解し、安定した…

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