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節税を意識した不動産投資で起こったアクシデント
とある整形外科の勤務医として働く医師Aの話です。現代の医療現場において、整形外科の患者数は内科に次ぐ多さといわれています。しかも勤務先が救急指定病院のため、夜中に呼び出されることは日常茶飯事。ただ、Aさんの場合は独身で年収は1400万円ということもあり、お金には余裕がありました。年齢が32歳と同僚の中では若手だったこともあり、夜勤勤務も多く、収入こそ多かったのですが使う時間がなかったそうです。
そんな戦争のような毎日を繰り返していた医師が、収益物件に興味を持ったのは同じ病院に勤務する先輩を見てだったそうです。その先輩はすでに投資用マンションを持っており、順調に資産形成をしていました。それまで節税に対して無関心だったAさんは、先輩から収益物件による節税の仕組みを教えてもらったことで資産運用に目覚めたのです。
Aさんはすぐに先輩から不動産会社を紹介してもらい、新築マンションを2戸購入しました。費用は合計で約5000万円。決め手となったのはやはり節税効果で、毎月の収入からローン返済などの支出を差し引くと、1戸当たり1万円程度のマイナスになりますが、確定申告を行うことで数十万円の節税になる試算だったそうです。本業の忙しさは変わらぬものの、晴れて2戸のオーナーになり順風満帆な生活を送っていたAさん。
そんな彼のことを、想像もしていなかったアクシデントに見舞われてしまいます。物件を購入した不動産会社とは管理委託契約も交わしていました。購入前の商談で、確定申告前に必要書類を送ってもらい申告方法も教えてもらうことになっていたそうなのですが、申告時期が近づいてもなんの音沙汰もありませんでした。
節税できるからこそはじめた不動産投資だったのに確定申告できなければ無駄になると思い、不動産会社に電話すると「担当者が退職したため、新しい担当から連絡させる」との返答が。その後、いくら待てども不動産会社からの連絡はなく、結局忙しさのあまり手を付けられないまま3年が過ぎてしまいました。
医師には何でも相談できる投資のパートナーが必須か
昼夜を問わず激務をこなす医師にとって、予備知識がそれほど必要なく、管理に時間が取られない投資用物件は資産運用に適しているといわれます。しかし、どんなに向いているとされることでも、絶対にトラブルにならないとは限らないのです。今回のAさんの場合、毎月のマイナス分が3年分積もり、数十万円の赤字になっていました。これでは不動産運用のメリットを活かしきれていない状況といえるでしょう。また、満室状態を継続していたものの、一括借り上げ契約にしていなかったので、いつ空き室になるか毎日ヒヤヒヤしていたそうです。
不安を抱いたAさんは、不動産投資の専門家に相談することにしました。その際に、まず提案されたのは放置状態になっている確定申告を行うこと。確定申告は5年間さかのぼって行うことができるため、現在の赤字を解消することができるのです。医師は１年で100万近い節税ができていたため、過去3年分をまとめて申告したところ約300万円が還付されました。
確定申告の手続を通して電話や対面で丁寧な説明を受けられた医師は、担当者を信頼するようになり「いずれは結婚したい」「病気になって収入がなくなるのが怖い」といった将来の希望や不安、不動産運用の目的を話したそうです。そこで、おすすめされたのが節税をしながら資産を増やすために追加投資を行うことでした。現在の収入であればさらに融資を受けて運用物件を購入できるので、より多くの節税効果が得られ、数百万の還付が受けられるというのです。
ただし、これにはデメリットもあります。節税効果が得られるのは、経費計上できるローンの金利や減価償却費が高い7年から10年の間だけ。それ以降の収支はマイナスになるのです。しかし、投資用物件はなかなか値下がりしないという特徴もあります。10年後でも購入価格の2割減程度で売却できることも少なくないため、ローン残債を残さずに売って、あらためて節税効果のある新築物件を購入するという手段もあるのです。
これらの説明を受けた医師は、それまでの2戸を維持したまま、新たに都内の3戸を購入することを決意しました。一例として、そのうちの1戸である都内新築マンションの収支計画を紹介します。物件価格は2510万円で、約300万円を頭金にして融資金額は約2210万円。一括借り上げによる家賃収入は月々9万2500円ですが、ローンの返済などで収支は毎月1万1775円マイナスになります。しかし、初年度の節税効果は所得税と住民税を合わせるとなんと約120万円にものぼりました。つまりトータルでいえば年間約106万円のプラスになったということです。Aさんも今までとは桁違いにお金を貯められることに安堵し、将来に対する不安も消えたと笑顔をみせたそうです。
医師は一般のサラリーマンより頭金を多く用意することができ、社会的信用も高いので多額の融資を受けられる職業です。だからこそ高額物件で効率の良い資産運用が可能なのですが、本業が忙しくじっくり考える余裕がなく、些細なトラブルでも頭の痛い話になりがちです。だからこそ、ライフスタイルや将来のことまで相談でき、トラブルに見舞われても真摯に対応してくれるような、信頼できる不動産投資のパートナーを見つけることが大事なのかもしれませんね。
