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空室のリスクを払拭できる付加価値とは
投資において、リスクをなくすことは不可能です。たとえ不動産投資においても、この点は変わりません。そのなかでも収益に関するリスク、つまり空室が最大のポイントになります。
医師の場合、比較的ローンの審査は通りやすいのですが、金融機関で組んで物件を購入したにもかかわらず、借り手がいなければ毎月の家賃収入はありません。投資のつもりで購入した物件が空室になれば、出費だけが増えていく負の資産となってしまうリスクがあるのです。これが意味するのは区分所有で一室だけを所有していれば、その部屋の借り手がいなければ家賃収入はゼロということになります。
一方、一棟丸ごと所有している場合には、その全てが空室になるリスクは少ないといえるでしょう。もちろん、仮に満室ではなくとも収益化させることは可能です。もちろん借入れしている金額や利率にもよりますが、月々の返済額を下回らなければ、収益面はプラスになるのです。
空室のリスク回避をするために、オーナーのなかには不動産会社などに物件を又貸しするサブリース契約などをする方もいます。たしかにリスクは減りますが、同時に家賃収入も減ってしまうのです。しかし、一棟所有であれば、必ずしも満室にならなくても収益が出る可能性があるのですから、心にも余裕を持った賃貸経営ができるというものでしょう。
また、マンションを一棟所有しているメリットとしては、将来的なビジョンでも見出すことができるでしょう。たとえば最上階を自宅にして1階にクリニックを開業することも可能ですし、フロア単位で別々の医院にすることや、サービス付き高齢者向け住宅へ改築することもできます。医師が一棟の不動産を所有していれば、その場所を使ってできる可能性の幅が多方面に広がるというわけです。これこそが、医師が不動産を所有することの相乗効果になります。
ここで注意しておきたいこととは、不動産投資で確実に利益を出すためには、自分で判断してバリューアップ、つまり物件の価値を上げていくことが大切だということ。多くの場合、所有した次の日から不動産の価値は日に日に下がっていくのが理由です。これは中古物件だけではなく、新築についても同じことがいえます。
そこで大切なのは、購入に要した金額と最低売却価格とのギャップを埋める付加価値です。通常の収益用不動産であれば、内外装の改装などそれなりのコストがかかってきます。それでも空室が出てしまうリスクはゼロではなく、さらなる付加価値が求められています。その点、一棟のオーナーが医師であるということは、すでにそれ自体が付加価値になります。
区分所有が一棟所有と比べて不利な理由
ところが一部屋だけの区分所有の場合、他の部屋が家賃を下げたらそれにあわせて自己所有の部屋も家賃を下げなくてはなりません。また占有面積内に含まれない部分、つまり共有部に関する修繕費や管理費などは毎月支払いが発生するのです。
さらに、建物全体の修繕や設備の更新など大規模改修の判断も、たとえオーナーであっても所有区分の場合には、独断で実行できません。つまり、区分所有では一棟所有と比較したときに元手こそかかりませんが、空室以外にもさまざまなリスクがあるのです。
また、一棟所有の場合には、家賃設定はもとより駐車場の整備など雑収入を増やすことも可能。大規模改修にしても、いつ実行するかはオーナーの判断です。投資という側面から考えた場合、いずれが低リスクで投資効率が高いのかは、もうおわかりになるでしょう。
単なる投資ではなく、愛情を持った不動産の資産形成
メンタル面でも、一棟所有の場合にはさらなるメリットがあります。一部屋所有しているオーナーでも十分素晴らしいのではありますが、一棟所有するということは建物すべてが自分のもの。つまり、満足度がとても大きくなるというものなのです。この満足度からは、投資に対するただの収支目的ではなく愛着が生まれることになります。
このメンタルこそ、投資を長続きさせる源のひとつであることは間違いないでしょう。単なる投資ではなく、愛情を持った不動産の資産形成をするのであれば、一棟所有の可能性を探ってみるといいのかもしれませんね。
