高金利なローンを組んだのに儲かる仕組みとは？

自己資金で購入できる物件にもかかわらず、借り入れをして購入するほうが有利といわれる不動産投資。投資用不動産向けの「アパートローン」は、住宅ローンと比較して金利が高いことでも知られています。そのため、不利益に感じられる人も多いことでしょう。しかし、不動産投資というのは、投資家目線で考える必要があります。その考え方の基本となるのがレバレッジ効果です。

たとえば自己資金1000万円で借り入れをせず、ワンルームマンションを購入したとしましょう。利回りが7％の物件として年間家賃収入は70万円。1年間に得られる利益はわずか70万円です。

しかし、アパートローン（固定金利2%・返済期間25年）を利用して2000万円を借り入れ、自己資金1000万円とあわせて3000万円（利回り8％）の物件を購入したとしたらどうでしょうか。

家賃収入は年間で240万円ですが、ローンの返済があります。ローンの返済額は年間102万円ですので、これを差し引くと138万円。この利益を購入時の自己資金1000万円で割り戻すと実質的な利回りは13.8%（138万円÷1000万円×100＝13.8%）となり、自己資金のみで購入した場合より利益率がアップすることがわかります。

この融資により利益率がアップすることを「レバレッジ効果」といいます。たとえ副業として収益を得ることになるにしても、投資をする以上は投資家のひとり。そのためには、投資家的な視点を持って取り組むことが大切といえるのではないでしょうか。

投資とは一回の取引で終わらせるものではなく、長い期間をかけて継続的に行うもの。それゆえ目先の利益ではなく、ロングスパンでの効果を考えるというものになるのです。足りないから借り入れるのではなく、長い年月をかけて利益を得るための、先行投資的な意味合いも含まれているといえるのではないでしょうか。

アパートローンで注意したい属性とは

借り入れの決心ができたとして、次に気になるのはローンが組めるのかという点。シビアな審査に加え、時間や手間もかかると思っている方がほとんどではないでしょうか。しかし金融機関のメインビジネスを考えてみれば、これは取り越し苦労だということが理解できます。金融機関とは、貸し付けることがメインビジネス。属性の良い人にはすぐに貸したいという考えが根底にあるのです。その点、医師という職種は、いうまでもなく非常に有利。これを利用しない手はありません。

また、融資を受けるためのフローも想像されているほど複雑ではないのです。申請書類を提出すると、その書類をもとに担当者がヒアリングをします。ここで勘違いされることが多いのですが、このヒアリングは本人の審査ではありません。実は融資に有利となるようなプラス材料を、少しでも多く聞き出すためのものなのです。つまり金融機関の担当者はどれだけ多く融資できるかと前向きに動いているということになります。

そのため、金融機関に審査を通してもらうのではなく、借り入れをする金融機関を選ぶ、くらいの気持ちで臨むのがいいともいえるでしょう。投資において重要な金利と融資期間を比較検討し、もっとも好条件な資金調達先を選べばいいのです。

借り入れをする立ち位置の不安は払しょくされたかもしれませんが、注意したいのは購入不動産の属性です。個人属性が上位に評価されている医師は、投資家本人としての審査は問題なく通ります。気をつけたいのは投資する物件に対する評価なのです。

融資審査における不動産評価は「積算評価法」と「収益評価法」という2つの観点から見られます。それぞれで算出した査定値を比較し、評価の低いほうの結果を参考にして、最終的な融資金額が決定されるのです。つまり、投資物件選びがポイントになってくるといっても過言ではないのです。それゆえ、物件選びをする際には、自分の目でしっかりと確かめ、確実なものを選ぶようにしたいものです。