医師vs営業マン…年収1200万円で不動産投資「成功」への道筋 (※画像はイメージです/PIXTA)

一般的なビジネスマンにとって、平均年収1200万円以上ともいわれる医師の収入には、羨望のまなざししかないでしょう。ところが日本の税金には累進課税というものがあり、収入額に応じて税金が加算される仕組みになっています。そのため、思っているより手取り金額というのは少ないもの。実際、医師からも「思ったよりもお金がない」という多くの声が聞かれます。せっかく高所得の医師という職業に就いたのですから、安定した老後のためにもしっかり資産形成する必要があるのではないでしょうか。

医師と相性がいいといわれる不動産投資の実態

世の中にはさまざまな投資がありますが、多忙である医師にとって、不動産投資ほどマッチしたものはありません。不動産管理会社とのパートナーシップさえうまくいけば、業務の大半を代行してくれるからです。それだけではなく、資産価値が安定しているため、投資リスクを最小限に抑えられる投資対象であることも魅力。また、賃貸経営が軌道に乗れば自動的に資産を形成していくことも可能なのです。ただし、収益を上げていくには「物件選び」から「物件管理」までを任せることができる、信頼できる不動産会社、管理会社を味方につけることが重要です。

 

とはいえ、オーナーが確実にしなければならないこと。それは投資する価値ある物件を手に入れるために、必ず現地視察をするということです。物件購入の際に考慮すべきポイントは「立地」や「価格」だけではありません。オーナーチェンジ物件を購入する場合は、入居者の属性や現行の家賃設定が適正かどうかも比較検討する必要があります。

 

また空室のマンションを購入する場合でも、居住専用か小規模オフィスも入居可能な雑居マンションか、によって需要は大きく変わります。たとえばオフィスが入居していれば不特定多数の人の出入りがあるため、プライバシー侵害やセキュリティの低下が懸念されるなど、検討要素はさまざまなのです。

 

たとえ駅から徒歩1分の好立地に建つ居住専用マンションであっても、繁華街のど真ん中だったらどうでしょう。人の往来も多く、落ち着いて暮らすことができない、という人は多いはず。こうした物件を選んでしまうと、空室はいつまで経っても埋まりません。仮に入居者が決まったとしても、連日クレーム三昧の残念な物件となってしまうのではないでしょうか。たとえチラシでは優良物件に見えても、現地を見たらとんでもない代物だったという話はよくあります。不動産選びの鉄則は「必ず一度は現地を見る」ことです。

 

大切なことは、不動産投資とはオーナー主体で行うべきビジネスだということ。オーナーが主体で進めていない場合には、不動産会社や管理会社に手数料だけ持っていかれることにもなりかねません。利益はあがらずともローン返済は待ってくれません。そのうえ税金まで徴収された結果、経営は赤字に転じてしまうのです。それどころか増やそうと思っていた資産の切り札、預貯金まで取り崩すことにもなりかねないのです。それゆえ、オーナーの要望をしっかりと汲み取り、その指針を忠実に守ることができる「パートナー選び」が重要になってきます。

営業マンを見極めることが、不動産投資の第一歩

不動産投資の失敗例で意外と多いのは、希望する条件とは違った物件にもかかわらず、営業マンに押し切られ、条件を良く確認せず成り行きで買ってしまったというものです。投資をするにあたり、不動産会社の営業マンとは最初にパートナーとなる相手です。この営業マンが優良物件を選んでいれば問題はありません。ところが売上げノルマの達成や売主との関係から誰かに購入してもらわないといけない、などと考えていないとは限らないのです。どんなに忙しくても投資をする以上は、資料や営業マンの話だけで購入を決めず、最初は自分の目で確かめることが肝要なのです。

 

不動産投資を成功させるためには自分の目で物件を確かめることが大切なことはおわかりいただけたと思いますが、売買取引や物件管理を任せる「不動産会社」との関係を上手に築くことも忘れてはいけません。有益な情報を提供してくれる不動産会社とパートナーシップが、安定した資産形成を約束してくれることも確かなのです。この不動産会社の営業マンの資質がよければ、その不動産会社は信用できる、と判断していいでしょう。その判断基準は至って常識的なもの。嘘をつかず、他人の気持ちを察することができる人で成果も出せる。このビジネスマンとして当たり前のことができない営業マンは、意外と多いのです。

 

過剰なまでのノルマ意識や、不動産に関する複雑な条件説明の省略、売上に固執し過ぎた結果、顧客への配慮を忘れるなど、実在することは確かです。たとえば、ご家族の葬儀が営まれている最中に、相続対策の話を持ち掛けられたらどのような気持ちになるでしょう。遺族からしてみれば悲しみのど真ん中であり、相続どころの話ではありません。また、未確認にもかかわらず、税金の還付が受けられるというように確実なことのように話すことも。根拠もなく、自分の言うとおりにすれば必ず儲かるというように信用の押しつけなど、数えればキリがありません。

 

こうした営業がすべて嘘や迷惑行為というわけではありません。葬儀中でも、相続情報が欲しいという遺族はいるかもしれませんし、医師など高額所得者であれば、不動産購入や賃貸運営の経費計上で税還付が受けられる場合もあります。不動産コンサルタントの指示に従えば、たとえ悪条件でも高収入が得られることだってあります。要するに自分の成績をあげるためだけの言葉を発する営業マンは、信用するべきではないということ。そしてその傾向は、厳しいノルマを課す不動産会社に在籍する営業マンに多く見られます。

 

営業マンの仕事ぶりというのは、医師に似ているといっても過言ではありません。優秀であれば、顧客の要望(症状)をしっかりとヒアリング(診察)し、要望に即した提案(治療方針)をしてくれます。顧客の話を聞かず、押し付け提案をしてくる営業マンというのは、ろくな診察もせず、いきなり手術をするようなものです。ヒアリングや提案能力が高ければ、多くの顧客から信頼が得られます。そのような営業マンであれば、売上ノルマに苦しむことなどありません。心にゆとりを持った、人望の厚い営業マンがいる不動産会社こそ、長く付き合えるパートナーといえるでしょう。
 

 

 

 

GGOとは、GENTOSHA GOLD ONLINE(幻冬舎ゴールドオンライン)の略称。『あなたの財産を「守る」「増やす」「残す」ための総合情報サイト』を掲げ、企業オーナー・富裕層を主要読者ターゲットとして運営している。

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