不動産投資への影響が懸念される「法改正」3つのポイント

2022年、節税効果がなくなる「生産緑地制度」

世代交代でサラリーマン化進み、生産緑地は「負動産」に…

生産緑地制度は、1992年に施行された生産緑地法に基づく土地制度です。この制度に則り、市街化が進む住宅地の中で取り残された多くの農地は「生産緑地」に指定されました。指定を受けると建物新築が制限され、指定以降30年間はその地で農業を営み続けることが義務付けられます。

指定期間中に土地所有者（農業従事者）が亡くなったり、ケガや病気が原因で農業を続けることができなくなったりした場合は、自治体がその土地を買い取ることになります。生産緑地は一般宅地のように不動産市場で売買することができず、担い手がいなくなった土地は自治体が一括管理し、新たな営農者へと引き継がれます。

もともとは都市部の農業者を守るための制度でしたが、世代交代し、子供や孫が農業を継がずサラリーマンになるケースが増えてきたため、生産緑地は負動産化するばかりです。

しかし悪いことばかりではありません。生産緑地は住宅地にあるものの資産評価は農地と同等のため、住宅地と比べて固定資産税が安く、加えて贈与税や相続税の納税猶予も受けられます。すなわち、土地所有者は緑豊かな土地を維持し続けることで「節税」という恩恵を受けることができるのです。

しかし、この恩恵もまもなく途絶えます。来年2022年は生産緑地法指定が解かれる30年目に当たるため、土地所有者は改めて特定生産緑地指定（10年延長）を受けて現状維持するか、指定を解除されて住宅地と同じ高い税金を支払うか、自治体に土地の買い取りを依頼するかのいずれかを選択しなくてはなりません。

生産緑地の大量流出で市場混乱も

さらにいま、不動産業者の間では生産緑地の指定解除による「土地価格の大暴落」が恐れられています。

不動産業者は、来年以降多くの生産緑地が不動産市場に噴出し、市場価格の均整を乱すと予測しているのです。営農者がいなくなった土地は自治体が買い取ることが原則ではあるものの、実際には買い取られず、引き継ぐ営農者もなかなか見つからないことから、最終的には元の土地所有者が宅地に転用して第三者へ売却したり、自ら投資用アパートを新築して賃貸運用したりする可能性は否定できません。

生産緑地が多い練馬区や世田谷区などでは、売り土地や賃貸アパートが急激に増えて流通過多状態になり、賃貸・売買ともに価格破壊が起こるのではないかと囁かれています。

そして問題はもうひとつあります。生産緑地は駅から遠い辺鄙な場所に集中しています。そういった場所に賃貸アパートを建てても需要は見込めず、エリア全体の空室率が急上昇してしまうことも懸念されます。「空室の多い不人気エリア」のレッテルを貼られると、その影響は既存の賃貸物件にも及びますので、これまで平穏に家賃収入を得てきた既存物件のオーナーにとっては迷惑な話です。