親子で土地を「使用賃借」…借主、または貸主が亡くなったときの相続の考え方【税理士の解説】

「使用貸借」になるケースとは

使用貸借は無償で貸し借りが行われることをいいます。親が所有する土地に子供が家を建てて住む場合は賃料のやり取りをすることは珍しく、使用貸借となることがほとんどです。

土地の使用貸借は民法が適用され、借地借家法の適用を受けません。つまり、借地借家法に定められる借主保護のルールはなく、通常の賃貸借に比べて簡単に契約が終了できる傾向があります。

借主が貸主に地代ではなく固定資産税にあたる金額を支払う場合も使用貸借とみなされます。これは、使用貸借について民法第595条で「借主は、借用物の通常の必要費を負担する」と規定されているためです。

借主が死亡…使用貸借は相続の対象外

民法第599条では「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う」と規定しており、使用貸借は相続の対象外です。したがって、不動産の使用貸借で借主が死亡した場合は、原則では借主の相続人はその不動産を借りることができません。

使用貸借は、親子あるいは兄弟姉妹というように個人的な人間関係や信頼関係に基づくもので、使用貸借の借主の地位はその人自身のみのものであると考えられます。したがって、借主が死亡すれば借主の地位は相続されることなく消滅します。

ただし、例外もあります。契約で借主の地位の相続を認めている場合は、使用貸借は相続の対象になります。相続を認める契約がないとしても、借主と貸主の人間関係や信頼関係が相続人にも引き継がれるのであれば、新たな使用貸借契約があったと判断される場合があります。

貸主が死亡…使用貸借の土地の相続税評価は？

使用貸借の貸主が死亡したときは、その財産を相続人が相続します。借主が死亡した場合とは異なり、契約が終了することはありません。

賃貸している土地を相続するときの相続税評価額は、自用地価格（賃貸せずに自分自身で使用する場合の評価額）から借主が持つ借地権を差し引いて計算します。

一方、使用貸借の場合は自用地と同じ評価になります。土地の使用貸借では借主保護のルールはなく、借主の権利が弱いと考えられているためです。

なお、借主が貸主に地代ではなく固定資産税にあたる金額を支払う場合は、税務上も使用貸借とみなされます。