親子で土地を「使用賃借」…借主、または貸主が亡くなったときの相続の考え方【税理士の解説】 ※画像はイメージです/PIXTA

親が所有している土地を子供が無償で借りて使用するケースがあります。このように無償で貸し借りすることを「使用貸借」といいます。今回は土地の使用貸借で借主あるいは貸主が死亡した際の税務について考えていきます。

「使用貸借」になるケースとは

使用貸借は無償で貸し借りが行われることをいいます。親が所有する土地に子供が家を建てて住む場合は賃料のやり取りをすることは珍しく、使用貸借となることがほとんどです。

 

土地の使用貸借は民法が適用され、借地借家法の適用を受けません。つまり、借地借家法に定められる借主保護のルールはなく、通常の賃貸借に比べて簡単に契約が終了できる傾向があります。

 

借主が貸主に地代ではなく固定資産税にあたる金額を支払う場合も使用貸借とみなされます。これは、使用貸借について民法第595条で「借主は、借用物の通常の必要費を負担する」と規定されているためです。

借主が死亡…使用貸借は相続の対象外

民法第599条では「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う」と規定しており、使用貸借は相続の対象外です。したがって、不動産の使用貸借で借主が死亡した場合は、原則では借主の相続人はその不動産を借りることができません。

 

使用貸借は、親子あるいは兄弟姉妹というように個人的な人間関係や信頼関係に基づくもので、使用貸借の借主の地位はその人自身のみのものであると考えられます。したがって、借主が死亡すれば借主の地位は相続されることなく消滅します。

 

ただし、例外もあります。契約で借主の地位の相続を認めている場合は、使用貸借は相続の対象になります。相続を認める契約がないとしても、借主と貸主の人間関係や信頼関係が相続人にも引き継がれるのであれば、新たな使用貸借契約があったと判断される場合があります。

貸主が死亡…使用貸借の土地の相続税評価は?

使用貸借の貸主が死亡したときは、その財産を相続人が相続します。借主が死亡した場合とは異なり、契約が終了することはありません。

 

賃貸している土地を相続するときの相続税評価額は、自用地価格(賃貸せずに自分自身で使用する場合の評価額)から借主が持つ借地権を差し引いて計算します。

 

一方、使用貸借の場合は自用地と同じ評価になります。土地の使用貸借では借主保護のルールはなく、借主の権利が弱いと考えられているためです。

 

賃貸借の場合:

相続税評価額=自用地価格-借主が持つ借地権=自用地価格×(1-借地権割合)

 

使用貸借の場合:

相続税評価額=自用地価格(借地権は差し引かない)

 

なお、借主が貸主に地代ではなく固定資産税にあたる金額を支払う場合は、税務上も使用貸借とみなされます。

相続税を専門に取り扱う珍しい税理士事務所。年間1,500件(累計7,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、低価格で質の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行なっている。各種メディアやマスコミから取材実績多数有り(※写真は代表社員 荒巻善宏氏)。

税理士法人チェスター http://chester-tax.com

著者紹介

連載専門の税理士が解説~すぐに役立つ「相続税対策」実践講座

本連載は、税理士法人チェスターが運営する「税理士が教える相続税の知識」内の記事を転載・再編集したものです。

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