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相続した空き家、売却時に「特例」があると聞いたが…
Q
独り住まいだった親が亡くなり、その住宅を相続し、空き家になっていたものを売りたいのですが、特例があると聞きました。要件を教えてください。
A
空き家の発生を抑制する政策により一定の要件を満たした場合は譲渡所得について特別控除の適用があります。要件が細かいので譲渡時から確認して進めるのが良いでしょう。
◆解説◆
相続又は遺贈（以下相続等といいます）により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。適用要件と手続きを下記で確認しましょう。
【1】適用要件
＜家屋＞
被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の①〜③の要件全てに当てはまる、主として居住していた一の建築物をいいます。
①昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
②区分所有建物登記がされている建物（マンション等）でないこと。
③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
相続の直前に老人ホーム等に入居していた場合も一定の要件の下で適用可となりました。
＜敷地等＞
被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続開始直前に被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
＜取得＞
④売った人が、相続等により家屋及び敷地等を取得したこと。
＜売却期間＞
⑤相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
＜売却方法＞
次の（イ）又は（ロ）の売却をしたこと。
（イ）家屋を売るか、家屋とともに敷地等を売った場合。（注）家屋は次の⑥⑦の要件に、敷地等は次の⑥の要件に当てはまることが必要です。
⑥相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
⑦譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること（相続後の改修工事により耐震基準を満たすこととなった場合を含む）。
（ロ）家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売った場合。（注）家屋は次の⑧の要件に、敷地等は上記⑥及び下記⑨の要件に当てはまることが必要です。
⑧相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
⑨取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
＜売却代金＞
⑩売却代金の合計額が1億円以下であることを要します。⑩の判定は、居住用財産を一定期間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
＜注意点＞
売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例の適用を受けていないことが要件です。
【2】適用を受けるための手続
この特例の適用を受けるためには確定申告の際に、登記事項証明書・売買契約書の写し・市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」・（家屋を売却した場合は）耐震基準適合証明書等の添付が必要です。
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