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深刻化する「空き家問題」も、投資が解決の一助に
建物の耐用年数は、法的には木造で22年、鉄筋鉄骨コンクリート造で47年というように決まっていますが、その年数をはるかに経過した空き家や古民家は、まだ使用できる状態であっても評価額が「ゼロ円」となるため、土地価格のみで売買されています。そして、そのような古い建物を安く買い取り、リノベーションを施した上でシェアハウスや古民家カフェとして貸し出す不動産投資ビジネスに注目が集まっています。
総務省の「住宅・土地統計調査」（平成30年度）によると、全国の総住宅数約6,241万戸のうち、空き家状態になっている住宅は約850万戸。その数は全体の約14%を占めています。空き家の増加傾向は顕著で、今後も増え続けるとなると、様々な問題が懸念されます。
その1つは建物の老朽化です。人が住んでいないと老朽化のスピードは加速し、台風や地震などの天災をきっかけに屋根や壁面が崩壊するリスクが高まります。また不審者やホームレスなどが勝手に住みついたり、家財の窃盗や放火といった犯罪を誘発したりすることも問題です。所有者のみならず近隣住民に不利益が及ぶ可能性もあるでしょう。
だからといって、老朽化した建物を取り壊すとなると莫大な解体費用がかかりますし、また更地にしてしまうと（以前は）固定資産税が高くなるということで、所有者は「建物を残したまま売却してしまった方がいいのではないか」と考えます。すると空き家は「土地」として売り出され、建物付き不動産としては近隣相場より安くなります。
そこに目を付けた不動産投資家が、老朽化した建物を再生して賃貸運用できないかと考えたのが「空き家・古民家」ブームのきっかけなのです。
空き家・古民家のリノベーション方法とは？
一般住宅として使用されていた空き家と、施主の深い思い入れのもと創り上げられた古民家では、リノベーションの手法が一部異なります。
古民家とは日本古来の軸組工法で建てられた住宅のことで、竣工時期も明治・大正・昭和初期と歴史が重ねられてきたものを指します。一部の地域では、郷土の歴史を色濃く残す「街のシンボル」として文化財的に取り扱っているところもあります。
古民家の構造体は堅牢で、その耐久性は200〜300年ともいわれます。柱や土台に補強工事を施せば耐震性能をさらに高められますが、工事費用は建物の状態によって100万〜500万円台と様々です。古き良き建物の風情を残すため、内外装工事には比較的お金がかからず、素人でも施工できる部分については所有者自らDIYすれば費用がさらに節約できます。
しかし、「古民家カフェ」のように飲食店舗へとリノベーションする場合は別です。保健所で営業許可を取るために厨房設備や排煙ダクトを増設する必要があるため、総額で1,000万円以上の費用がかかることになります。
一般的な空き家のリノベーション費用はピンキリで、壁や床工事のみであれば200万〜300万円台程度で済みます。しかし、キッチンや浴室など水回り設備の新規入れ替えや床下配管の交換を行うとなると、内装だけで700万円以上にのぼります。このほかに耐震補強工事が加わりますから、建物の状態によっては総額2,000万円以上の費用がかかる可能性もあります。
