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富裕層は「キャッシュ」を生むものにしか投資をしない
賃貸か持ち家か、というよくある話がありますが、これは精神的な問題であり、お金の問題じゃないと思っています。
持ち家についての利点としては、住宅ローンに絡む団体信用生命保険を利用すれば安価な死亡保険に転換できるという意味合いもあります。
やっぱりマイホームにいるから安心できるということはあります。あとは自分で修繕して、愛着を持って暮らしていけますし、勝手に追い出されることもなく一国一城の主になれます。
あえて運用面を考えた場合、はっきり言ってしまえば、マイホームは買った瞬間にとんでもないリスクを抱えることになります。ローンで買っているが故に、失業した瞬間に、流動性のない家を売らなきゃいけない可能性もあるわけです。それはせっかく買った家を値引きして売るような話です。
それを回避するには賃貸という選択肢になるかもしれませんが、結局賃貸だから家に愛着は持てません。マイホームの場合は、何か違った部分での安心感を買っている人が多いのではないかと思います。マイホームを投資や運用として買う人は逆に少ないでしょう。
不動産を運用として考えている富裕層は、そういった精神面なんて考えていませんし、極端に言えば数字としての運用利回りしか見ていないですね。ちょっと割安な物件があって、銀行がたくさんお金を貸してくれるから買うという感じです。
また、ローンの繰り上げ返済はすべきか、という話もよく聞きます。結論から言えば、ローン金利以上の期待リターンが得られる投資対象があれば、繰り上げ返済をせずに、その資金を運用に回した方が良い、ということになります。
マイナス金利に突入してから、ローン金利は空前の低さとなっていますが、たとえばローンよりもさらに金利の低い定期預金をするくらいなら、ローン返済に回した方がいいわけです。
富裕層はどんどんお金を借りると言いましたが、これはローン金利以上の期待リターンが得られる、たとえば不動産だったり、そういったものは借金で購入して自分のキャッシュは使わないわけです。自分のお金を出さずに収益を上げられるわけですから、収益が最大になるように、お金を返済せずに借りられるだけ借ります。
ローンは、銀行（貸し手）からみれば、ローンをする相手（借り手）が発行する債券を買うようなものです。銀行にしてみれば、ローンをすればするほど、高くなっている債券をたくさん買うことになるわけです。
つまり、借り手である富裕層は、貸し手である銀行に対して高値の債券を売って、それで得られたキャッシュを使ってより高い期待リターンが得られるものに投資をする、ということになり、現在の金利が低い状況は、借り手に対して有利であるということになりますね。
ちなみに、金利は固定にしないと借り手（個人）が金利リスクを取ることになりますので、固定金利にすることをおすすめいたします。
自宅はキャッシュを生み出すものではないので、投資先としては不適格。より精神的な面での利益を得られる対象として考えるべき。
塚口 直史
欧州系投資顧問会社プラスプラスグループ代表取締役／運用統括責任者
グローバルマクロ戦略ファンドマネージャー
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