Airbnb運営における「適正な宿泊料」を調査・設定する方法

価格に「根拠」を持たせることが重要に

オーナーにとって最大の関心事といえば、「部屋をいくらで貸すのか」だと思います。Airbnbでは基本的に家賃はオーナーが決めます。

ただ、自由に決められるからと言って高すぎたり安すぎたりするのはよくありません。適正価格を見極めて、価格に根拠を持たせることが大切です。

①適正な宿泊料を設定する

まずは、同じエリアのほかのオーナーがどれくらいで貸しているのか相場を見るといいでしょう。Airbnbのサイトに行き、自分が所有する物件と同じような間取り、同じような対応人数で検索をかけてみて、ほかのホストたちがいくらで募集をかけているのか、実際にはいくらで貸せているのかを調べます。

これはAirbnbリスティングページで、カレンダーの「チェックイン」を選択すると、予約状況が3ヶ月先まで見ることができるため、一目瞭然です。そのうち、グレーで表示されているところが予約不可の日時です。

ちなみに、グレー表示になっていても、必ずしもここがすでに予約済みとは限りません。物件の修繕や清掃が間に合わないなど、ホストの都合で「この日は貸せない」と予約をブロックしていることもあります。

ライバルの予約状況を分析する場合、

●先の30日間で50％埋まっている

●先の60日間で32％埋まっている

というのが、ベストな状態のおよその目安となります。ただし、予約が埋まっているからといって成功しているとは限らないので注意が必要です。

どういうことかというと、予約が埋まっている理由が「安すぎる価格で貸している」ためかもしれないからです。あまりに安い価格で貸してしまうと、予約は埋まるのに利益は少ないという低利回りになってしまうので、気を付けなければなりません。

予約率を見ながらの「同時進行的な価格変更」が必要

Airbnbでは、「適切な価格と適切な予約状況のバランス」が最終的な利益をもたらすことになります。バランスの見極めのポイントとして、「先の30日が50％以上埋まっていると、価格を安く出しすぎている」という判断になります。

先の60日が32％以上埋まっているのも同様です。安くしすぎてはいけないとは言っても、価格を先に決めてから予約が入るため、最初から完璧な価格設定はできません。

もし条件がほぼ同じのライバルと同じ価格にしてみても、立地や写真などさまざまな要因で同じ結果になるとは限らないからです。予約率を見ながらの同時進行的な価格変更が必要となってくるでしょう。

ライバルの予約状況を日々チェックして「適正価格」を見極め、こまめに価格をアップデートしていってください。

［図表］自分の物件をAirbnbに登録する手順

①物件のタイプを選ぶ

②住所を入力

③アメニティーを選択

④料金を登録

⑤予約方法を選ぶ

⑥詳細情報を入力

※Airbnbホームページより