老朽化進む「共有名義のアパート」円満売却するには?司法書士が解説

近年、認知症になる高齢者の数が増えており、事前に相続対策をする必要性が高まっています。その解決方法の一つが「家族信託」で、この制度を活用することで柔軟な財産管理が可能になります。今回は、家族信託を使って不動産を円滑に相続する2つの事例を紹介します。※本連載は、宮田浩志氏の著書『相続・認知症で困らない 家族信託まるわかり読本』(近代セールス社)より一部を抜粋・再編集したものです。

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兄弟で共有名義…不仲の子が絡み、さらに複雑な事態に

Q. 山口太郎、二郎、三郎は、親から相続した賃貸アパートを兄弟で3分の1ずつ共有しています。アパートの管理は三郎が行い、定期的に他の兄弟に賃料収入の配当を行っています。兄弟間では、老朽化が進むアパートを将来は売却して精算しようという大筋の合意はありますが、いつになるかは未定です。

太郎は一人息子の小太郎と疎遠であり、困ったことがあると二郎の子小二郎に相談しています。そんな中、最近太郎の体調があまりよくありません。太郎にもしものことがあれば、太郎の相続人は小太郎になりますが、小太郎は二郎、三郎のいずれとも不仲で長年没交渉の状態です(太郎は小太郎と疎遠ではあるが財産は遺したいと思っている)。

もし、太郎に相続が発生すれば、今までの円満な共有関係が崩れ、二郎、三郎が売りたいと思っても小太郎の協力が得られるかどうか見通しが立たないので、将来的に兄弟や家族間でモメないように今のうちから何とかしたいと考えています。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

<解決策>

山口太郎は、弟二郎の子小二郎との間で、契約において当該アパートの持分3分の1を信託財産とする信託を設定します。

 

その内容は、当初は太郎が「委託者=受益者」となり、太郎の死後、第二受益者を小太郎にします。太郎の存命中にアパートが売却されたら、売却代金を受託者が管理できるようにしつつ、太郎の死亡後に売却する場合には、アパートの売却手続完了により信託が終了するように定めて、信託の残余財産の帰属先を信託終了時の受益者(小太郎を想定)に指定します。

 

太郎は、信託契約において、受託者小二郎の裁量で当該アパートを自由に換価処分できるように権限を託しておきます。

 

【信託設計】
委託者:山口太郎
受託者:山口小二郎
受益者:①山口太郎②山口小太郎
信託財産:賃貸アパートの持分3分の1
信託期間:太郎が死亡しかつアパートの売却手続が完了したときまで
残余財産の帰属先:信託終了時の受益者(小太郎を想定)

 

<要点解説>

太郎は、小太郎に財産は遺したいが、小太郎と他の兄弟である二郎、三郎との不仲を憂い、将来的に共有不動産を巡るトラブルが起きないか心配していました。そこで、アパートの共有持分を信託することで、賃料収入という経済的な利益(受益権)は小太郎に引き継がせつつも、アパートの売却価格や売却時期については客観的妥当性があれば、受託者小二郎の判断による売却が可能となります。

 

つまり、小太郎の音信不通や非協力的行為があっても、賃貸アパートの管理や処分に一切支障を来すことがないようにします。

 

また、太郎の生前に売却の話が進めば、太郎が入院や認知症等により本人確認が難しくなっても、受託者小二郎によりスムーズに売却手続きを進められるうえに、売却代金を太郎の生活・介護費用のために受託者が管理できるというメリットもあります。

 

太郎の死亡とアパートの売却手続完了という2つの条件が揃った段階で、信託はその役割を終えたとして終了させます。

 

なお、太郎、二郎、三郎の認知症等による資産凍結対策として、太郎の持分だけでなく、二郎と三郎の持分も合わせて小二郎が信託契約で管理を担うことも検討したいところです。

 

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宮田総合法務事務所代表
司法書士・行政書士

後見人等に多数就任中の経験を活かし、家族信託・遺言・任意後見等の仕組みを活用した「認知症による資産凍結対策」「争族対策」「親なき後問題」について全国からの相談が後を絶たない。
特に家族信託のコンサルティング分野では先駆的な存在で、日本屈指の相談・組成実績を持ち、全国でのセミナー講師、TVへの出演依頼、新聞・雑誌への寄稿も多数。
著書に『改訂新版 相続・認知症で困らない 家族信託まるわかり読本』(近代セールス社)、『図解2時間でわかる!はじめての家族信託』(クロスメディア・パブリッシング)など。

●YouTubeチャンネル『【家族信託】司法書士・宮田総合法務事務所』
https://www.youtube.com/channel/UCehL4z2fu5XHAfFrp9X7NLQ

著者紹介

連載生前の財産管理に有効な「家族信託」の活用事例

相続・認知症で困らない 家族信託まるわかり読本

相続・認知症で困らない 家族信託まるわかり読本

宮田 浩志

近代セールス社

家族信託は、不確定要素や争族リスクを最小限に抑え、お客様の資産承継の"想い"を実現する手段として活用できます。それには、家族信託を提案・組成する専門家は実務知識を、利用を検討する人は仕組みを十分理解しておく必要が…

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