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年金「月30万円」だが老後への不安は高まっていた
子世帯のみが住宅ローンを使って二世帯住宅を建てるパターンをとりあげてみましょう。
父親A（65歳）と母親B（60歳）は古い一軒家に住んでいました。土地は165平方メートル（約50坪）、建物は木造築35年であり耐震性に不安を感じていました。預貯金は5500万円、年金は夫婦で月額30万円程度と資産も十分で、双方ともに健康に問題ありません。ただし、父親は65歳を迎えて体力も落ちてきて、今後の生活に若干不安をもち始めたところです。
一方、一人息子のCさんは分譲マンションに家族3人で住んでおり、1500万円のローン残債があります。親の意向もあって、子世帯は親世帯の所有する土地の上に二世帯住宅を建築することを検討しています。
この場合、まず分譲マンションの取り扱いが問題となります。具体的には、①売却する、あるいは②賃貸に供するという選択肢があります。
①売却する場合には、利益すなわち譲渡所得が発生した時には所得税が発生します。もっとも、居住用不動産を売却して利益が生じた場合には、3000万円までは税金のかからない特例もあるので、それを使えば所得税を軽減できます。
逆に損失が出た場合、すなわち売却時の金額より購入時の金額が高い場合には、税金はかかりません。
また、マイホームを売却して、新たにマイホームを購入した場合には、譲渡益が出ている場合は一定の要件を満たせば課税の繰り延べができ、逆に譲渡損失が出ている場合は一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
一方、②賃貸に供する場合には、賃料設定、経費の試算が必要になります。また、税金とローンの返済に関する検討も必要となります。ローン返済額のうち元金部分の返済については経費とならないため、資金的には不足しているにもかかわらず税金がかかってくる場合があるので、入念な試算が必要となります。
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