都心一等地の「旧耐震」マンション…購入は得か損か?

中古マンションの内覧では「この物件は旧耐震です」「新耐震ですから安心です」等の説明がありますが、この二肢選択は極めて重要で、不動産評価にも大きく影響します。地震が心配なら、築浅の新耐震マンションを買えば…と思うかもしれませんが、都心の一等地に建っているマンションはほとんど旧耐震であり、立地がもたらす資産価値を考えれば、旧耐震マンションも購入候補に入るはずです。ここでは、旧耐震マンションの資産価値について検証していきます。

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日本の住まいの変遷…木造から「コンクリート造」へ

現存する世界最古の木造建築物・法隆寺や、世界最大級の木造建築・東大寺が物語るように、日本は木造建築が主流の国でした。

 

やがて鎖国が解かれて文明開化の波が押し寄せると、レンガやコンクリートを用いた海外様式の建造物が建ち始めます。木材より硬く雨風や火災にも強いコンクリート製の建築物は、その安全性の高さから駅舎や倉庫、企業の社屋などにも採用されるようになります。

 

コンクリート建築の大きな特長は、木造建築よりも大規模な建物が造れることです。広さも高さも、木造では叶えられなかったスケールの設計・施工ができるようになり、平屋・長屋式が当たり前だった日本の住宅は、中高層共同住宅=マンションへと移行していきます。

 

1950年代に分譲マンション第1号(東京都新宿区)が誕生して以降、日本は一大マンションブームが巻き起こります。これに併せ、資金の少ない一般サラリーマンでもマイホームが購入できるように「住宅ローン」のシステムが構築されました。毎月の支払いはあるものの、憧れのマンションを手に入れた喜びはひとしおです。

 

当時は最上階で10階程度だったかもしれませんが、平屋建てに比べれば数倍上の高さで暮らすことになります。これまで目線にあった街並みが眼下に広がる生活は、どれほど開放的だったことでしょう。

「震度5強程度で損傷しない程度」だった耐震基準を…

ところが、雨風や火災に強いコンクリート造のマンションは、日本特有の天災である「地震」には弱いという負の事例が生まれてしまいます。

 

マンションブームからおよそ10年後の78年、宮城県金華山沖南部で「宮城県沖地震」(マグニチュード7.4)が発生します。地上で観測された最大震度は5程度(仙台市、石巻市)でしたが、住宅全壊1,300棟余、半壊6,000棟余、一部破損12万5,000棟余りの大きな被害をもたらしました。被害は木造建築物に留まらず、強靭と思われていたコンクリート造建築物でも、1階部分が潰れるように倒壊するケースが多数発生したのです。

 

この事態を重く受けた当時の建設省(現・国土交通省)は、これまで「震度5強程度で損傷しない程度」だった建物の耐震基準を「震度6強~7程度で倒壊しない程度」へと、レベルアップする法改正を行います。

 

対象となるのは81年6月以降に建築確認(=新築工事前の書類審査)を申請する建物からとなり、それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準(既存不適格)」と分類されるようになりました。事実上、違法建築となってしまった旧耐震基準の建物については「いままで通り使用(生活)するには問題はなく、直ちに新耐震基準に沿って改築する必要はない」という特例により、現存を許されています。

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本記事は、「ライフプランnavi」に掲載されたコラムを転載・再編集したものです。

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