都心一等地の「旧耐震」マンション…購入は得か損か？

日本の住まいの変遷…木造から「コンクリート造」へ

現存する世界最古の木造建築物・法隆寺や、世界最大級の木造建築・東大寺が物語るように、日本は木造建築が主流の国でした。

やがて鎖国が解かれて文明開化の波が押し寄せると、レンガやコンクリートを用いた海外様式の建造物が建ち始めます。木材より硬く雨風や火災にも強いコンクリート製の建築物は、その安全性の高さから駅舎や倉庫、企業の社屋などにも採用されるようになります。

コンクリート建築の大きな特長は、木造建築よりも大規模な建物が造れることです。広さも高さも、木造では叶えられなかったスケールの設計・施工ができるようになり、平屋・長屋式が当たり前だった日本の住宅は、中高層共同住宅＝マンションへと移行していきます。

1950年代に分譲マンション第1号（東京都新宿区）が誕生して以降、日本は一大マンションブームが巻き起こります。これに併せ、資金の少ない一般サラリーマンでもマイホームが購入できるように「住宅ローン」のシステムが構築されました。毎月の支払いはあるものの、憧れのマンションを手に入れた喜びはひとしおです。

当時は最上階で10階程度だったかもしれませんが、平屋建てに比べれば数倍上の高さで暮らすことになります。これまで目線にあった街並みが眼下に広がる生活は、どれほど開放的だったことでしょう。

「震度5強程度で損傷しない程度」だった耐震基準を…

ところが、雨風や火災に強いコンクリート造のマンションは、日本特有の天災である「地震」には弱いという負の事例が生まれてしまいます。

マンションブームからおよそ10年後の78年、宮城県金華山沖南部で「宮城県沖地震」（マグニチュード7.4）が発生します。地上で観測された最大震度は5程度（仙台市、石巻市）でしたが、住宅全壊1,300棟余、半壊6,000棟余、一部破損12万5,000棟余りの大きな被害をもたらしました。被害は木造建築物に留まらず、強靭と思われていたコンクリート造建築物でも、1階部分が潰れるように倒壊するケースが多数発生したのです。

この事態を重く受けた当時の建設省（現・国土交通省）は、これまで「震度5強程度で損傷しない程度」だった建物の耐震基準を「震度6強～7程度で倒壊しない程度」へと、レベルアップする法改正を行います。

対象となるのは81年6月以降に建築確認（＝新築工事前の書類審査）を申請する建物からとなり、それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準（既存不適格）」と分類されるようになりました。事実上、違法建築となってしまった旧耐震基準の建物については「いままで通り使用（生活）するには問題はなく、直ちに新耐震基準に沿って改築する必要はない」という特例により、現存を許されています。