「タワマンを7,000万円で買ったら…」千葉県湾岸エリアの悲劇

コロナ禍にあって、住宅ローン返済の負担にあえいでいる人も多いと推察されます。実は住宅購入による家計の負担は、購入者の懐具合だけでなく、その時代の経済情勢によっても大きく異なり、現在とバブル絶頂期にあった1980年代を比較してみれば、その違いは明らかです。本記事では、過去30年間の新築マンション価格と住宅ローン金利、一般サラリーマンの給与の推移を見ながら、住宅購入の家計への負担についてシミュレーションしていきます。

【期間限定/参加特典付】
医師だけしか買えない「不動産投資物件」ご紹介WEBセミナー 

株価は乱高下も、住宅ローンは「安定の低金利」

アメリカのバイデン新政権発足、各国による新型コロナウイルスへの総力対応など、世界は相変わらずあわただしい動きを見せています。それらを背景に、株式市場は実体経済に伴わない激しい値動きで、予断を許さない状況です。では、金融機関の融資金利はどうかというと、ほとんど変動していません。とくに住宅ローン金利(店頭・変動金利)は、バブル経済の崩壊とともに急降下したあと、20余年の長きにわたり緩やかな下降を続け、現在は年利2%台から上がらず下がらず、そのポジションをしっかりキープしています。

 

住宅ローンは、借り入れの際に固定金利と変動金利のいずれかを選ぶことができます。固定金利は完済までの支払い総額が概ね読めるので長期のライフプランが立てやすい一方、不景気に見舞われて想定外の給与減額やボーナスカットに遭っても、経済状況にそぐわない高金利のまま返済を続けなくてはなりません。それに比べて変動金利は、景気の状況に合わせて金利が変更されるので、経済状況に見合った返済額でムリなく支払いを続けることができます。

 

バブル崩壊以降に変動金利を選んで住宅ローンを組んだ人はラッキーです。なぜなら、日本で住宅ローン制度が始まった1950年代まで遡っても、この20余年間が一番低金利なのですから。逆に、バブル期真っ只中に固定金利で住宅ローンを組んだ人は、現在厳しい状況に陥っていると思われます。支払いが数か月滞った末、マイホームが競売に出されてしまったというケースもよく聞きます。

 

バブル期にマイホームを購入した世代は、好景気の恩恵を受けて高収入を得ていた、当時30歳代から40歳代のサラリーマンで、現在60歳代から70歳代の人たちです。多くのサラリーマンが現在の給与水準以上の収入を得ていたと思われるこの時期、都心の一等地では最新設備を網羅したハイスペックマンションや眺望豊かなタワーマンションの建設ラッシュがはじまりました。その波は東京だけでなく、神奈川・千葉など首都圏へも広がっていきました。

憧れのリゾートライクなマンションを買ったばかりに…

Aさんは当時35歳で、家族構成は夫婦2人のみ。老後はリゾートライクな余生を過ごしたいと、千葉県の湾岸エリアに建つタワーマンションを購入しました。このエリアは、都心主要駅へ20分程度でアクセスできる交通利便性の高さと、海辺の景色や潮風を感じながら暮らせるリゾート性を併せ持つ稀有なロケーションが人気で、1億円超のいわゆる「億ション」も数多く建てられました。高額にもかかわらず、新築物件の登録受付日には販売センター前に購入希望者が列をなしていたそうです。

 

Aさんが購入した住戸は24階建てタワーマンションの6階部分。高層階は億超えだったので、海辺がぎりぎり見渡せる低層階を選びました。物件価格7,000万円から頭金2,000万円を差し引いた5,000万円分を住宅ローンで返済することにしましたが、民間金融機関の変動金利は8%を超えており、かたや住宅金融公庫の固定金利は5%台だったので、迷わず固定金利を選びました。

 

借入額5,000万円×金利5%(固定・返済期間35年)=月額25万2,343円

 

月収は60万円前後あったため、毎月25万円程度の支払いに負担は感じません。バブル崩壊後もAさんの収入に大きな変化はなく、支払いが滞ることはありませんでした。しかし、購入の5年後に子どもが誕生。さらに定年退職間近の2011年に起こった東日本大震災の影響で勤務先の業績が悪化し、Aさんは早期退職の対象になってしまいました。

 

退職金は得たものの、転職先の給与は半減してしまい、あと10年続く住宅ローンの支払いが難しくなってしまったのです。ローン残債を調べると、購入価格の1/3が残っている状況でした。売却を想定して不動産業者に査定を依頼したところ、査定額より残債が上回る「オーバーローン」状態でした。

 

副業を始めてでもローンを支払い続けるか、売却してオーバーローン分は再度融資を組み直すか、売却後も賃借人として住み続けられるリースバック物件として売り出すか…。いずれにしても厳しい選択を迫られることになりました。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

\\10/16(土)開催//
入居率99%を本気で実現する「堅実アパート経営」セミナー

環境ステーション株式会社が運営するWEBメディア。健康で快適な暮らしの実現には、住まいの安心と安全環境の整備はもちろん、個人のライフステージに合わせた将来にわたる資産形成プランが必要です。ライフプランnaviでは、将来的なお金の不安や心配を減らし、長期的な視点で最適な資産形成プランを実現するための情報を発信します。

https://lifeplan-navi.com/

著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本記事は、「ライフプランnavi」に掲載されたコラムを転載・再編集したものです。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧