恐ろしい…急速に老いる「分譲マンション」絶望的な共通点3つ

国民の約10人に1人は分譲マンションで生活している今、マンションに住む人たちは大きな危機に瀕している。老朽化と大規模修繕、管理組合との付き合い、住民の転居と高齢化……。マンション購入時には明かされない課題を解説。 ※本記事は幻冬舎ゴールドライフオンライン掲載の書籍『分譲マンション危機』(幻冬舎MC)より一部を抜粋したものです。

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「知ったことではない」で訪れる、マンションの終焉

◆建物の解体および管理組合が解散できない状況と要因

 

ゴーストマンションとなる要因を箇条書きで示しますと、次のようになります。

 

1. 解体費がないことについては、そもそも解体費を手立てする「しくみ」がないこと

 

自分たちが住む分譲マンションの存在は、永遠に続くものとの無意識的な思いから、終焉意識がないことや自分個人とは無関係であり、必要なら誰かがリーダーになって対処してくれれば良いという、他力本願的な考え方から、解体費を準備することなど意識になかったこと。仮に準備の段取りをするとしても、新たな金銭負担には反対され実現しない。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

2.ゴーストマンションの区分所有者に、建物を管理する意識がないこと

 

マンションの終焉意識のなさと、区分所有者に建物管理の意識がないこと。

 

区分所有建物は、共用部分(共用財産)の存在で成り立っている為、区分所有者の維持管理の総意が必要ですが、その総意を確認する方法の5W1H(誰が、いつ、どこで、なにを、なぜ、どのように)が不明瞭かつリーダー不在の状態であり、今さらどうしようもできない状態。このまま放置すればどうなるのか知ったことではない。長期修繕計画書にも関心がない。建物にかかる固定資産税、水道、電気、ガスの供給に問題があるとしてもお構いなしであること。

 

3.共用部分や専有部分の抵当権など設定された権利の滅失手続きの困難さ

 

解体となれば、専有部分も共用部分も区別なく、解体されることになります。この建物の専有部分や共用部分の一部にでも、抵当権などの権利が設定されていれば抵当権などの抹消手続きが先に必要になりますが、該当する区分所有者や管理組合に、それが期待できる状態ではない可能性があること。

 

4.その他の要因

 

建物の老朽化が進み都市型軍艦島状態で、入居者も数戸しか居住していなくて、行政からの接触も金銭的支援もない中で、漂流廃墟マンションの状態でも、住戸の2戸以上が生活していれば、区分所有建物となり、運営管理や建物管理が必要となり、実施する行動には、集会決議が必要となること。

 

非管理状態(管理組合は自然消滅し総会・理事会なし、管理費、修繕積立金徴収なし)でも非居住戸や空き住戸(相続人なし、所有者夜逃げ不明、抵当権あり)の問題がありますが、区分所有者が2戸以上存在していれば、区分所有建物としての管理が必要。水道、電気、ガスの手続き放置の問題や固定資産税(共用部)の不払い問題、税金の支払い (共用部固定資産税、空き住戸の税金など。

 

※本記事は連載『分譲マンション危機』を再構成したものです。

 

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一級建築士 

1948年生まれ。1972年、総合建設会社建築設計部に入社。分譲マンションをはじめ、他用途の建築物の設計・監理及び施工支援に従事。定年退職後、【建築総合サポート】=〈建築総合サポート一級建築士事務所〉及び〈マンション総合サポート管理士事務所〉を開設。分譲マンションの管理組合運営支援、長期修繕計画書作成、大規模修繕工事支援など、建物に関するあらゆる不安解消と問題解決に取り組む。 一級建築士、設備設計一級建築士、マンション管理士その他多数の資格を所有。

著者紹介

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分譲マンション危機

分譲マンション危機

小林 道雄

幻冬舎MC

どんなマンションでもいずれは起こる、 住民を悩ます数々の病理 国民の約10人に1人は分譲マンションで生活するといわれる現代。 今、マンションに住む人たちは大きな危機に瀕している。 老朽化と大規模修繕、管理組合の人付き…

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