
国民の約10人に1人は分譲マンションで生活している今、マンションに住む人たちは大きな危機に瀕している。老朽化と大規模修繕、管理組合との付き合い、住民の転居と高齢化……。マンション購入時には明かされない課題を解説。 ※本記事は幻冬舎ゴールドライフオンライン掲載の書籍『分譲マンション危機』(幻冬舎MC)より一部を抜粋したものです。
「知ったことではない」で訪れる、マンションの終焉
◆建物の解体および管理組合が解散できない状況と要因
ゴーストマンションとなる要因を箇条書きで示しますと、次のようになります。
1. 解体費がないことについては、そもそも解体費を手立てする「しくみ」がないこと
自分たちが住む分譲マンションの存在は、永遠に続くものとの無意識的な思いから、終焉意識がないことや自分個人とは無関係であり、必要なら誰かがリーダーになって対処してくれれば良いという、他力本願的な考え方から、解体費を準備することなど意識になかったこと。仮に準備の段取りをするとしても、新たな金銭負担には反対され実現しない。

2.ゴーストマンションの区分所有者に、建物を管理する意識がないこと
マンションの終焉意識のなさと、区分所有者に建物管理の意識がないこと。
区分所有建物は、共用部分(共用財産)の存在で成り立っている為、区分所有者の維持管理の総意が必要ですが、その総意を確認する方法の5W1H(誰が、いつ、どこで、なにを、なぜ、どのように)が不明瞭かつリーダー不在の状態であり、今さらどうしようもできない状態。このまま放置すればどうなるのか知ったことではない。長期修繕計画書にも関心がない。建物にかかる固定資産税、水道、電気、ガスの供給に問題があるとしてもお構いなしであること。
3.共用部分や専有部分の抵当権など設定された権利の滅失手続きの困難さ
解体となれば、専有部分も共用部分も区別なく、解体されることになります。この建物の専有部分や共用部分の一部にでも、抵当権などの権利が設定されていれば抵当権などの抹消手続きが先に必要になりますが、該当する区分所有者や管理組合に、それが期待できる状態ではない可能性があること。
4.その他の要因
建物の老朽化が進み都市型軍艦島状態で、入居者も数戸しか居住していなくて、行政からの接触も金銭的支援もない中で、漂流廃墟マンションの状態でも、住戸の2戸以上が生活していれば、区分所有建物となり、運営管理や建物管理が必要となり、実施する行動には、集会決議が必要となること。
非管理状態(管理組合は自然消滅し総会・理事会なし、管理費、修繕積立金徴収なし)でも非居住戸や空き住戸(相続人なし、所有者夜逃げ不明、抵当権あり)の問題がありますが、区分所有者が2戸以上存在していれば、区分所有建物としての管理が必要。水道、電気、ガスの手続き放置の問題や固定資産税(共用部)の不払い問題、税金の支払い (共用部固定資産税、空き住戸の税金など。
※本記事は連載『分譲マンション危機』を再構成したものです。
【3月開催のセミナー】
※ 【3/7開催】カリスマ医学部予備校講師 講演会「一年で医学部合格するための戦略」
※ 【3/7開催】ジャルコの「ソーシャルレンディング」はなぜ「安全・安心」か
※ 【3/16開催】土地活用「長期安定収益」の決定版!「サ高住経営」成功の秘訣
※ 【3/19開催】〈減らさない相続対策〉の盤石スキーム不動産・現預金・暗号資産 etc…
※ 【3/20開催】入居率99%を本気で実現する「堅実アパート経営」セミナー
※ 【3/20開催】小口の好立地不動産投資で実現…賃貸経営リスクを抑えた「相続対策」
※ 【3/20開催】年利10%の高配当&GAFA超え誕生に期待!「ナイジェリア」株式投資
※ 【3/20開催】相続市場を狙って「利回り20%」「1年以内に売却益◎千万」を獲得!
※【少人数制勉強会】30代・40代から始める不動産を活用した資産形成勉強会