日本人投資家が今、ドイツ「ベルリン不動産」に注目する理由

今後も人口増加、経済成長が見込める街

ドイツ・ベルリン不動産投資で最も期待したいものは、不動産価格の値上がりによる「キャピタルゲイン」と、高い建物比率を利用した「減価償却」の2種類があります。「インカムゲイン」のみを目指すのであれば、日本国内不動産や太陽光発電など利回りが良いものが身近に多く存在しますので、あえて海外不動産を購入しなくても良いかもしれません。

では、なぜベルリンの不動産なのでしょうか。なぜなら、キャピタルゲイン・減価償却による節税といった目的のある方にとても向いているからです。

人口が増加し、経済が成長している都市であるにも関わらず地価がそれほど高くないという点がとても大事です。日本は本格的な人口減少時代へと進んでおり、住宅の需要が減少していくことが予想されており、東京の都心を除けば、不動産マーケットは厳しい局面をむかえるでしょう。一方、ドイツ・ベルリンは人口が増大し、経済も安定的に成長を続けていくと予想されています。地震などのリスクが極めて小さいことも重要です。

キャピタルゲインを得るためには、成長性のある市場で割安感のある資産に投資をすることが大切ですが、不動産を買うときには、市場の歪みから発生する割安感をいかに得るかという点が大切になります。ベルリンは、ベルリンの壁が崩壊されて再統一という歴史からくる歪みが存在しています。多くの人がその歪みに気づく前に購入することで、プロでなくても大きなリターンを得るチャンスがより多く存在します。

日本とドイツの不動産に対する考え方の違いとは？

日本では、新築が最も優れているという考え方が根強く、住宅がまるで「耐久消費財」のように扱われてしまっています。木造住宅ですと築20年を超えればほとんど建物に価値が無いといったように、築年数が古いということだけで価格が下落するのが現状です。ドイツのように中古住宅が不動産マーケットの中心であるという考え方のもと、石造り・れんが造り・鉄筋コンクリートの住宅が100～150年使えて当たり前という意味で「資産」として扱われています。

断熱診断を含めたホーム・インスペクション、計画的でかつ日常的なメンテナンス、定期的に行われるリノベーションによる価値の維持をきちんと行っています。

築80年の中古物件であっても、ロケーションが良く、定期的に管理されている物件であれば、新築と同様、場合によってはそれ以上値上がりすることも珍しくありません。

さらに建物比率が高いのが特徴で、物件価格の80％が建物であるケースも良くある話です。利益の出ている日本の法人が、節税目的で中古の不動産を購入するのは、有意義な買い物と言えるでしょう。

海外不動産投資を行うときに大事になってくるものの一つに、為替差益があります。昨年に比べてユーロ安となっている現状を考慮すると、そこからのリターンを得られる可能性もあります。