不動産投資においてしばしば見聞きする、業者の「悪質なやり口」。それを理由に躊躇する投資家も少なくありませんが、悪質業者を回避できれば、不動産投資は財産形成の最強の武器となるのです。ここでは、実際のトラブル事例と対策をはじめ、巷間言われる失敗・教訓等を見ていきます。※本記事は、『サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本』(秀和システム)から一部抜粋・再編集したものです。

 やり口④  アパートの空室隠し

 

物件の価格を高めに釣り上げておくことは、不動産販売会社にとって直接の利益につながります。そのため、空室があっても、ないかのごとくごまかしてしまう手法があります。マンション・アパート1棟が満室ならば、当然ながら、空室が多い物件よりも価格は高くなります。

 

その方法は、空室の窓にわざわざカーテンを取りつけて入居しているように見せかけたり(カーテンスキームと呼ばれていた)、駐車場に仮駐車して入居しているとごまかしたり、販売前に業者の関係者を一時的に入居させて販売後に順次退去するという手法をとることもあるようです。

 

なお、この手法は、まれに銀行融資に際して行われるケースもあります。銀行は融資を実行する前に、融資を申し込んだ投資家が購入した不動産を現地確認するケースがよくあります。特にマンションやアパート1棟を購入した場合は、空室がきちんと埋まっているかを見て、収益性、要は投資家がきちんと返済できるかどうかを確認するのです。

 

その購入物件を確認する際、空室をあたかも入居者がいるように、また、満室であるように投資家がごまかすのです。それも、投資家自身が率先して行うのではなく、不動産販売業者が「空室がないように見せたほうが、融資が実行されやすいですよ」と、そそのかすケースがあります。

 

 やり口⑤  破綻を前提としてサブリース契約する

 

今後、満室経営が困難なアパートでも、満室でのサブリースを保証して販売し、販売したあとにサブリース金額の見直しや打ち切りを購入者に迫る不動産業者の存在がより明らかになってくるでしょう。

 

ローンは長期の35年程度に設定されるのが普通ですが、家賃は経年とともに下がります。そもそも、ずっと常に満室ということはあり得ません。これは明らかに、お金はあるものの、知識が十分とは言えない不動産投資家を食い物にしている手法にしか思えません。「家賃はほとんど下がらず、ほぼ100%満室で、しかし減価償却が永遠に続くから、収支が破綻することはないんですよ」不動産業者からは、そんな見込みの甘い収支プランを提示される場合もあります。

 

 やり口⑥  購入後に発生する取得税・固定資産税・修繕費用をスルーする

 

投資不動産を購入したあとは、不動産取得税、固定資産税といった税金は必ず発生し、また必要な修繕費用など盛り込むべき費用は必ずあるものです。ところが、販売時の説明からは、それらの費用負担が抜け落ちている場合があります。収支プランに記載されず、請求されてから気づく場合もあります。特にアパートの場合、修繕積立金に充当する入居者からの管理費が異常に低いと、大規模改修費用はオーナーの持ち出しとなります。

 

こうした重要なことを説明せずにスルーするのは、少しでも物件を買わせたいという意図の現れです。ところが、あまりに悪質な説明不足は、宅建業法違反と言われても仕方ありません。

 

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