荻窪・新築・駅から徒歩5分アパートが「破格でした…」の謎

本記事では『理系サラリーマン大家が伝授する 不動産投資で不労所得1000万円を得る方法』(幻冬舎メディアコンサルティング)より一部を抜粋し、著者のリアルな不動産投資事情を紹介します。

物件の購入には「ドラマ」がつきもの

荻窪新築アパート 杉並区天沼(荻窪)8300万円(新築)

① 購入:2015年2月(土地契約月)

② 最寄駅:JR中央線荻窪駅徒歩5分

③ 価格:8300万円

④ 部屋数:6部屋(1K×6部屋)

⑤ 家賃:50万円/月(表面利回り7.2%)

⑥ 築年年数:新築(2015年10月完成)

⑦ 借入金額:7300万・1000万円

⑧ 借入期間:30年・10年

⑨ 借入金利:1.5%、1.8%

 

正直、想定エリア対象外の物件だ。しかし、縁があって購入することになった。ちなみに、購入までのドキュメンタリーは以下のようなやり取りだった。

 

物件に出会って5日以内に売買契約している。そして、売買契約よりも400万円安く仕入れることができたというオマケ付き。1つ1つの不動産にはドラマがある。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

<11/25>

中野に良い物件が出たと仲介業者から連絡あり。会社帰りに仲介業者に立ち寄って打ち合わせ。

 

利回り・手持ち資金のバランスが良くないので、見送る意思を仲介業者さんに伝えたところ、私が探しているボリューム感で、他のお客さんが検討中の良い物件があるとのこと。荻窪の土地を紹介してもらう。

 

どうやら、他のお客さんは、買うか買わないか悩んでいる最中で、1~2週間進展がないため、売主さんが痺れを切らし気味とのこと。建物込みで1億円以下、表面利回り7%前後、駅徒歩5分以内、角地を好条件と判断し、ノールックでその場で買付をして一番手になる。

 

<11/29>

現地を確認する。約30分。

 

<11/30>

ローン特約付きの売買契約

 

<12/6>

建物プラン検討のため、設計・施工業者と打ち合わせ。6部屋プランと9部屋プランの見積りをもらい、表面利回りの高さから9部屋極小部屋プランを主に進めることにする。

 

<12/15>

ローンはA銀行一本釣りで通ると思われたが、難航していると仲介業者から連絡あり。B、C、D銀行にも並行して融資を打診する。融資特約の期日を年明けまで延長申請し、売り主承諾。

 

<~12/26>

土地が買える前提で、粛々と9部屋プランの間取りを設計業者と詰める。

 

<1/10>

融資・建物総額・間取りプランが概ね固まったため、設計業者・仲介業者と打ち合わせ。表面利回りと金利は概ね目標をクリアしたが、想定以上の自己資金を出す必要があると判明。回答を翌日まで保留。

茨城県出身、東北大学工学部卒、1976年生まれ38歳、一般メーカーに勤務。
子供の頃、父親の影響で株式投資に興味を持つ。学生時代、初めて買った株(シントム)は上場廃止に。
社会人になった後も、懲りずに株に手を出す。ライブドアショック時には震源地のライブドアを保有しており、数百万円の損失!一念発起して次は日本と海外の金利差に着目してFXを試みるが、リーマンショックが直撃してあえなく撃沈。
その後、2008年に不動産業界に参入。売買頻度も少なく、腰を据えて不動産事業に向き合った結果、今までに無い好成績を上げる。
現在は、東京都内と神奈川県に5棟・5億円・50部屋のオーナーとなる。40歳までにトリプル3 (3棟・3億円・30部屋)を目指していたが、オーバーシュートして勢い余ってトリプル5 (5棟・5億円・50部屋)に!

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溝口 晴康

幻冬舎メディアコンサルティング

いまや大ブームとなった不動産投資。しかし初心者であれば、どんな物件を買うべきか、資金をどのように調達するのか、購入後はなにをすればよいのかなど、わからないことだらけ。しかし著者は、そこで、自ら不動産投資にチャレ…

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