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建築条件や借入金利等に足を引っ張られ…
世田谷新築アパート（新築プロジェクト1）
①購入：2014年3月（土地契約）
②最寄駅：世田谷線三軒茶屋駅徒歩3分
③購入価格：1億1000万円（土地7000万円、建物4000万円）
④部屋数：5部屋
⑤家賃：56万円／月（表面利回り6.1％）
⑥築年数：新築（建物完成2015年2月）
⑦借入金額：1億円
⑧借入期間：35年
⑨借入金利：3.5％（※）⇒1％台に
（※）預金金額により、金利優遇措置あり。
初めて買った新築物件で、若干舞い上がっていた。
以下が、その反省点。
●建築条件付で土地を購入した
建築条件付とは土地を購入する際に、建築業者を指定されていることだ。交渉により、建築条件を外すこともできるが、その場合は土地価格が数％上がることもある。建築条件を外す交渉をすると、土地が購入できなくなる可能性もあったため、売主を刺激することなく、そのまま建築条件付で土地を購入した。結果、建築費はざっくり1割程度高かったような印象を受けた。
（※写真はイメージです／PIXTA）
●借入金利が高かった
借入金利が3.5％（※預金金額により、金利優遇があり、1％台まで下がる）だった。金利優遇は元本返済後にしか適用されず、土地ローン支払い時は3.5％の金利を支払い続けた。結果、建物が完成して家賃を生み出すまでに、土地の利息だけで200万円近く支払った。金融機関との調整が甘かった。
●家賃収入が想定よりも4万円（7％）も低かった
繁忙期（2月）に完成と、新築プレミアムによる効果で、家賃収入を高く見積もり過ぎた。次の入居募集戦略にもつながるが、もう少し前もって入居募集戦略を立てる必要があった。
