世田谷・家賃56万円の新築アパートが「大失敗でした…」の謎

本記事では『理系サラリーマン大家が伝授する 不動産投資で不労所得1000万円を得る方法』(幻冬舎メディアコンサルティング)より一部を抜粋し、著者のリアルな失敗事例を見ていきます。

建築条件や借入金利等に足を引っ張られ…

世田谷新築アパート(新築プロジェクト1)

①購入:2014年3月(土地契約)

②最寄駅:世田谷線三軒茶屋駅徒歩3分

 

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③購入価格:1億1000万円(土地7000万円、建物4000万円)

④部屋数:5部屋

⑤家賃:56万円/月(表面利回り6.1%)

⑥築年数:新築(建物完成2015年2月)

⑦借入金額:1億円

⑧借入期間:35年

⑨借入金利:3.5%(※)⇒1%台に

(※)預金金額により、金利優遇措置あり。

 

初めて買った新築物件で、若干舞い上がっていた。

 

以下が、その反省点。

 

●建築条件付で土地を購入した

建築条件付とは土地を購入する際に、建築業者を指定されていることだ。交渉により、建築条件を外すこともできるが、その場合は土地価格が数%上がることもある。建築条件を外す交渉をすると、土地が購入できなくなる可能性もあったため、売主を刺激することなく、そのまま建築条件付で土地を購入した。結果、建築費はざっくり1割程度高かったような印象を受けた。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

●借入金利が高かった

借入金利が3.5%(※預金金額により、金利優遇があり、1%台まで下がる)だった。金利優遇は元本返済後にしか適用されず、土地ローン支払い時は3.5%の金利を支払い続けた。結果、建物が完成して家賃を生み出すまでに、土地の利息だけで200万円近く支払った。金融機関との調整が甘かった。

 

●家賃収入が想定よりも4万円(7%)も低かった

繁忙期(2月)に完成と、新築プレミアムによる効果で、家賃収入を高く見積もり過ぎた。次の入居募集戦略にもつながるが、もう少し前もって入居募集戦略を立てる必要があった。

茨城県出身、東北大学工学部卒、1976年生まれ38歳、一般メーカーに勤務。
子供の頃、父親の影響で株式投資に興味を持つ。学生時代、初めて買った株(シントム)は上場廃止に。
社会人になった後も、懲りずに株に手を出す。ライブドアショック時には震源地のライブドアを保有しており、数百万円の損失!一念発起して次は日本と海外の金利差に着目してFXを試みるが、リーマンショックが直撃してあえなく撃沈。
その後、2008年に不動産業界に参入。売買頻度も少なく、腰を据えて不動産事業に向き合った結果、今までに無い好成績を上げる。
現在は、東京都内と神奈川県に5棟・5億円・50部屋のオーナーとなる。40歳までにトリプル3 (3棟・3億円・30部屋)を目指していたが、オーバーシュートして勢い余ってトリプル5 (5棟・5億円・50部屋)に!

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幻冬舎メディアコンサルティング

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