独身長男の家、唖然の事態で腐動産に…弟妹が大金を失ったワケ

いつの時代もなくならない相続トラブル。「生前しっかり話し合ったから大丈夫」…ではないのです。相続発生後、まさかの事態が起きてしまったら? 今回は、相続した不動産が「事故物件」として扱われてしまった実例を、相続終活専門協会代表理事・江幡吉昭氏が解説します。 ※本連載は遺言相続.com掲載の事例を編集したものです。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。

亡き長男の自宅を手放す…弟妹は決意したものの

今回は、相続により不動産を取得したものの、心理的瑕疵によって価値が下がってしまった事例を紹介します。

 

※心理的瑕疵(しんりてきかし)・・・物件そのものに瑕疵・欠陥があるわけではないが、過去に自殺があった/殺人現場になっていた/墓地等嫌悪施設が隣接していたなどを理由に、買い手・借り手が強い心理的抵抗を感じやすい条件があること。

 

■今回の事例

 

Aさん・・・長男

Bさん・・・次男

Cさん・・・長女

 

一人暮らしの長男Aさん。自宅は当初両親が所有していましたが、父親も母親も他界したあとはAさんが単独で相続しました。

 

接している道路の拡幅計画による土地収用もあって、相続後、Aさんは自宅建物を取り壊し、自宅兼店舗を新築しました。店舗部分にはテナント(歯科医院)が入ったため、家賃収入を得ながら、何不自由ない生活を送っていました。

 

長女のCさんは、独身長男についてこう語ります。

 

「独り身でしたが、悠々自適に暮らしていました。家賃収入も相当な額でしたし。私と次男としても、母の介護を全部任せちゃっていたので申し訳ない気持ちもありました。母が亡くなって以降は重荷が下りたようで、趣味を楽しんでいる姿を見て、ちょっと安心していました」

 

しかし、突然の悲劇がAさんを襲います。医者から大腸がんと診断され、半年足らずで亡くなってしまったのです。享年70歳。あっという間の出来事でした。

 

遺された家族は次男のBさんと長女のCさん。Aさんの遺産は、神奈川県にある自宅(土地・建物)と現預金です。

 

現金はきっちり半分ということで、喧嘩にはなりませんでした。不動産は共同で所有(2分の1ずつ)することになっていましたが、葬儀直後、Cさんがおもむろに口を開きました。

売却を進めるはずが…きょうだい唖然の事態が発生!

Cさん「家…いる?」

 

Bさん「どうだろう。兄さんの思い出が詰まってるけどなぁ。お前も俺も遠いところに住んでるし、家庭もあるし。Cが良ければ売るのもいいかと思うけど」

 

Cさん「うん、そうだよね。私もそう思ってた」

 

今後利用することもない。手放すのは悲しいけど、持っていたら維持管理費がバカにならない…。2人とも売却に異論はありませんでした。

 

【売却にあたっての希望条件】

■売却して現金を2人で分けたい(持分2分の1ずつ)
⇒ それぞれ別の場所で生活しており、維持・管理が大変であるため

 

■テナントが入居したままで売却してほしい
⇒ テナントを退去させることは難しいため(テナントは歯科医院)

 

上記の内容を踏まえ売却を進めていたところ、買い手が見つかり、契約条件もスムーズに整いました。

 

ところが、思わぬ事態がきょうだいを襲います。

 

いよいよ迫った契約日の3日前、自宅の店舗部分で歯科医院を営む院長が、なんと院内で突然死してしまったのです。具体的な死因は明かされていません。「院長、若かったのに。働きすぎたのかしら…」「自殺って聞いたけど…」。小さな街のちょっとした騒ぎとなってしまいました。

 

■兄の大切な自宅が「心理的瑕疵物件」になった

 

まだ契約前ではあったものの、この事実は買い手に伝えなければいけません。知られずにいれば「事実不告知」にあたり、宅建業法違反に該当する可能性があるからです。「突然のことで我々も驚いているのですが…」とメールしたところ、送信して間もなく、買い手から電話が届きました。

 

「驚きました。購入はいったん白紙に戻してください。死者が出た手前、このまま買うっていうのはちょっと話が違います。…ちなみになんですけど、もしやっぱり買うってなったら、当然大幅値下げになりますよね?」

 

横暴な言いぐさでした、とBさん。

 

「いくらをご希望でしょうか?」

 

一般的に、事故物件の価値は相場の2~3割ほど安くなるといわれています。しかし買い手は、さらに低い価格を提示してきたのです。

 

「えっ⁉ そんなに安く⁉」

 

きょうだいは、そこまでの値下げは想定していませんでした。「いくらなんでもその値段は…」と伝えてみても、買い手は「事故物件ならこんなものじゃないんですか?」と強情な姿勢を崩しません。

またまた問題発生。院内には山積みの…

仕方なしに新しい買い手を探していたところ、「事件発生前の価格の5%引きで購入したい」という人が見つかりました。ただ、1つ条件がありました。それは、建物を解体・撤去すること。

 

「この金額で売れるなら…」とBさんとCさんは承諾し、交渉に入ります。しかし、また問題が発生したのです。

 

■賃借人の遺族が相続放棄

 

アパートやマンション、店舗などを借りていた個人が亡くなった場合、賃借権が相続の対象となります。院長は結婚せず独り身でしたので、両親と弟さんが相続することになりました。

 

しかし、院長の死亡が確認されてすぐに全員が相続放棄をしたのです。BさんとCさんに降りかかった問題は、建物内にある治療機器、レントゲン装置などの残置物。そう簡単には売れないものばかりでした。

 

「どうすんだ、これ…」

 

きょうだいは途方に暮れてしまいました。

相続のプロの解説:相続人が払った解体費用の総額は…

■相続放棄された残置物はどうなるのか

 

今回のケースの場合、買い手の条件に応じるためには、建物の解体・撤去が必要です。建物内にある残置物のなかに院長の所有物があれば、相続人は放棄しているので問題ありません。しかし、「誰のものか分からないもの」は勝手に処分できないため、解体・撤去ができない状況になってしまったのです。

 

通常であれば、家庭裁判所に相続財産管理人を申し立てて、選任する方法が一般的ですが、選任するにあたっては預託金(一般的には100万円前後)が必要です。また、財産を管理するにも非常に時間を要し、数年かかることもあります。

 

しかし、「曰く付き」の物件になってしまったため、BさんとCさんはすぐにでも売りたい気持ちがありました。そんなに時間をかけているわけにはいかなかったのです。

 

賃借人が1人だったことが不幸中の幸いでした。結果的に建物を解体・撤去することができたのです。もし賃借人が複数存在したり、アパートやマンションのように部屋が複数あるケースでは、解体・撤去は非常に難しかったでしょう。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

ただ賃借人が亡くなり、その遺族も相続放棄をしてしまったため、BさんとCさんら相続人が、撤去や解体費用などおよそ500万円を負担することになりました。かなりの追加費用が発生してしまったわけです。

 

一方で、我々は事故物件の取扱い経験も豊富なため、事故物件サイトに掲載されることもなく、当初の売値の5%ダウン程度で、うまく買い手を探すことができました。

 

このような心理的瑕疵に該当する場合には、告知義務がありますので、告知せずに売却・賃貸するのは難しく、売価あるいは賃料をある程度低くする必要があります。不動産は簡単なようで奥が深く難しい…そんな出来事でした。

 

 

江幡 吉昭

株式会社アレース・ファミリーオフィス代表取締役

一般社団法人 相続終活専門協会代表理事

 

一般社団法人相続終活専門協会 代表理事 

大学卒業後、住友生命保険に入社。その後、英スタンダードチャータード銀行にて最年少シニアマネージャーとして活躍。2009年、経営者層の税務・法務・ 財務管理・資産運用を行う「アレース・ファミリーオフィス」を設立。以降、3000件以上の相続案件を手がけた「相続のプロ」。数多くの相続争い(争族) を経験するなかで、争族を避けるノウハウを確立。そうした知見を幅広く認知してもらう目的で「一般社団法人相続終活専門協会」を設立し、代表理事に就任。

著書『プロが教える 相続でモメないための本』(アスコム刊)などがある。

著者紹介

連載相続専門家・江幡吉昭の「相続争いはこうやって防ぎなさい」

  • 【第1回】 独身長男の家、唖然の事態で腐動産に…弟妹が大金を失ったワケ

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