なぜお金持ちは「駅から徒歩10分」「同じエリアに1物件」か？

都内なら徒歩15分以内、郊外なら10分以内

物件選びのポイント（2）「エリアと立地」＝土地を重視する

これからも人口が増える都心部以外はすべてダメかというと、そうではありません。

たとえ人口が大きく減少する県だとしても、細かく見ていけば、人が集まり人気がある地域は必ず存在します。外国人が増加している地域もあります。

ある民間機関が行った2018年の「日本不動産投資家意識調査」によると、アジア太平洋地域を投資対象とする海外投資家は、魅力的な投資対象の都市の1位に「東京」、そして7位に「日本の地方都市」を挙げています。

北京や香港、そしてブリスベンなどの都市よりも、日本の地方都市のランクが上なのです。

「少子高齢化だから、不動産はダメ」

などといった固定観念にとらわれず、将来性のあるエリアを見極めればいいのです。

不動産は一度購入してしまうと、場所を移動することができません。

「安く買えた！利回り20％いくぞ」

などと、利益率だけに惑わされると、賃貸需要がなくて空室が埋まらなかったということもあり得ます。最も大切なのは「所有物件に入居需要があるかどうか」です。

私は、物件概要書を見るとき、まず「どこの場所」で、「駅から徒歩何分か」を確認します。

東京都内であれば徒歩15分以内、郊外であれば10分以内が、検索サイトなどで条件を絞る限界の距離です。

一方で、車社会である地方都市の場合、駅から離れていても国道沿いに商業施設が多数あるエリアなどに需要が多いことも少なくありません。

地域の特性を見ながら、一つひとつの物件の入居需要を見極めましょう。

次に私がやるのは、物件概要書を見ながら、不動産の「積算評価」がどのくらいかおおよその見当をつけます。

「積算評価」とは、建物と土地を別に評価し、二つを合算（積算）する方法です。

実は、建物の比率が高いと減価償却でどんどん評価が下がります。

土地の評価額は「路線価×土地の面積」で算出されます。

つまり、ある程度の土地の面積がないと評価が下がり、銀行の融資が受けづらくなるため、土地の広さを重視するのです。