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暴力団組長の自宅が目の前に…⁉ワケあり土地の末路
「ワケあり物件」には、それぞれ不人気になる「ワケ」があり、それらは一様なものではありません。ですから、ここでそれぞれの「ワケ」について細かに対処方法を記すことはできないのですが、おおざっぱにいえば、その「ワケ」を気にしない相手に売却することが最も簡単な解決策になります。
たとえば、嫌悪施設がそばにある物件の場合、その嫌悪施設に移転してもらうことはまず不可能です。基本的には、我慢をするしかありません。
しかし、買い手の中には、ときどきその嫌悪施設の存在を何ら気にしないという人がいらっしゃいます。もっとまれな例でいえば、むしろその嫌悪施設がそばにあったほうが嬉しいという人もいます。
具体的な例をあげてみましょう。
以前、筆者が仲介した物件は、埼玉県の郊外にある600坪くらいの土地で、それまでは駐車場として使われていました。所有者の人が、現金が必要になって「売却したい」と相談がありました。場所は郊外の住宅地です。一般的な戸建て住宅の広さは40～50坪ですから、600坪というのはかなり広い土地になります。この広さであれば、デベロッパーにマンション用地として売ることもできますし、分譲住宅地として買ってもらうこともできるでしょう。
しかし、この物件には一つ問題がありました。なんと通りを挟んで向かい側が、指定暴力団の組長の自宅だったのです。
組長の自宅といっても、事務所とは違ってプライベートな生活の場ですから、何がどうというわけでもないのですが、一般の方はやはり気にするでしょう。あまりにも目の前の邸宅の存在感が大きすぎるために、普通の人向けの住宅地としては売りづらいと感じました。
そこで筆者が考えたのが、事業用地として売ることです。ビジネスの場所であれば、目の前にちょっと変わったお屋敷があったところで気にしない人は気にしないでしょうし、大きさ的にもちょうどよさそうです。
また、住宅にすると10世帯以上の入居者を探さなければなりませんが、店舗や商業ビルとして売るのであればテナントの数は少なくてすみます。ワケあり物件には最適です。結局、この物件はとある物流会社が買ってくれました。このように「ワケあり物件」の場合は、その「ワケ」が気にならないお客様を探して売却することが有効です。
たとえば、お墓の隣の家はなかなか買ってくれる人がいませんが、幽霊などをまったく怖がらない人もなかにはいて、眺望が開けていて気持ちがいいと言って買ってくれたことがありました。それぞれの物件に合ったお客様を探すことは時間がかかって大変なのですが、根気よく探せば必ず見つかります。
マンションで殺人事件発生…あまりのショックに大家は
「大島てる」（http://www.oshimaland.co.jp/）という事件・事故物件サイトをご存じでしょうか。「事故物件公示サイト」と銘打たれたこのホームページでは、日本全国の地図（グーグルマップ）にマッピングするかたちで、事件や事故のあった物件を住所とともに掲載しています。運営元は株式会社大島てるで、目的は事故物件の情報提供と情報収集だそうです。
事故物件の定義は、「殺人事件、自殺、火災などの事件・事故で死亡者の出た物件」となっています。大島てるでは、新聞記事などから情報を集めて、対象となる物件（宿泊施設を含む）の住所や部屋番号、元入居者の死因、物件の写真などを公開しています。もちろん情報の漏れや抜けは否めませんが、それでも他に類を見ない膨大なデータベースです。日々、リアルタイムで更新しているので、2005年より前の情報は掲載されていませんが、それでも過去10年間の情報がほぼ網羅されているようです。
不動産の大家さんを長くやっていれば、どうしても、こういった事故や物件に出会ってしまいます。筆者の会社の場合は、たまたま管理していたワンルームマンションの一室で殺人事件がありました。
その階の全ての部屋の入居者が速やかに解約退去してしまったために、オーナーさんの収入は一気にゼロになってしまいました。そのため、経済的なダメージだけでなく、精神的なダメージも大きく、オーナーさんは体調を崩されてしまいました。
そこで私は、収入がゼロになったけれども、こんなときこそ思いきって投資（お金をかけたリフォーム）をすべきだとアドバイスしました。事故物件にはネガティブなイメージがついてしまっていますが、大規模なリフォームによってマンション自体のイメージを刷新してしまえば、事件の記憶も薄れるだろうと考えたのです。
そこで、一室あたり200万円以上のお金をかけてリフォームを実施しました。通常のリフォームは多くても100万円ですから、200万円というのはリフォームというよりリノベーションと呼んだほうがよいでしょう。複数のリフォーム業者からアイデアを募集して、もっともすぐれていたアイデアを出した業者に、リノベーションをお任せすることにしました。ちなみに工事にあたっては、神主さんにきてもらって、全部屋でお祓いをしてからリノベーションを始めました。
その結果、マンションはイメージを一新して生まれ変わりました。リフォーム代金を取り戻すために賃料も値上げしたのですが、あっというまに入居者がついて、全室を元どおりに埋めることができました。
ただし、さすがに事故のあった部屋だけは、相場の70％ほどに値下げしました。殺人事件という事故のあったことは、告知義務がありますから、さすがに値下げしないとお客様に申し訳なかったからです。ちなみに、事故があったことは、その部屋の入居者だけでなく、マンションの新しい入居者全てにお伝えしました。
そうして数カ月後に、無事、当初の売却予想金額を上回った金額で売却することができました。
事件や事故は偶発的に起きるもので、事前に予測して防ぐことはできません。しかし、まったく対策がないわけでもありません。そのような場合のために保険があるからです。火災も一種の事故と考えれば、保険に加入することが有効な対策です。
また、リノベーションではなく、解体して更地にするとか、建て替えとかを選択する方もいます。そのほうがよりイメージが一新されますが、費用は余計にかかります。
いずれにせよ、事件のあった物件は頭を切り替えて、大きな投資で早期空室をうめるという姿勢が必要です。
松本 俊人
株式会社アズ企画設計代表取締役
