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急増するインバウンド需要に追いつかないホテル供給

最近、日本でも良く「民泊」という言葉を耳にするようになりましたが、フィリピン・マニラ首都圏でもその需要は急速に高まっています。その背景には、外国人旅行者やビジネス客の増加で、マニラ首都圏のホテル宿泊料が高止まりしていることが挙げられます。

フィリピン観光省の発表では、外国人旅行者数は2015年に536万人（前年比+10.9％）と500万人の大台を突破し過去最高を記録。今後も短期滞在需要は拡大が見込まれており、民泊に対するニーズは一段と高まっていくことが予想されます。

※出所：フィリピン観光省

一方で、こうした流れは投資家目線から見ても、高い収益性が期待できるチャンスであり、民泊人気の火付け役とも言えるWebサービス「Airbnb」を活用したフィリピン不動産の運用が注目されています。

「Airbnb」とは、自身が所有する空き部屋を貸し出したい「ホスト」と、宿泊先を探している旅行者である「ゲスト」を結び付ける、世界最大の宿泊先プラットフォームを提供するサービスで、ゲストからするとホテルと比べて安く宿泊でき、ホストからすれば通常の賃貸経営よりも高い収益性が期待できる点が最大の魅力です。

世界的に見てもフィリピンを訪れる外国人旅行者数は伸び余地がまだまだ大きい上に、海外企業の進出と共にビジネス客も増加傾向にある中、マニラ首都圏の都心好立地では通常の賃貸以外にAirbnbを活用した不動産投資が機能しやすく、80％程度の稼働率でも8％超の高いグロス利回り（通常賃貸は概ね6％程度）を実現している例も珍しくありません。

もちろん、マニラ首都圏の物件ならどれでもAirbnb運用すればいいわけではなく、物件によっては通常の賃貸運用の方が高い利回りを期待できることもあります。そのため、物件の立地、部屋の内容、質、価格など様々な観点から、運用に適した物件を選定していく必要があります。

Airbnbでの運用には経済中心地の「中古物件」が最適

では、実際にどのような物件が良いのかという話になりますが、物件選びには旅行者の視点になって考えてみることが重要です。ご自身が旅行される際も、買い物に便利でレストランも多く、交通至便な宿泊先を選びたいと思われるはずです。Airbnbで長期的に高稼働を見込むには、そうした宿泊するゲストが好む利便性が高い都心中枢の好立地にある物件が最適です。ここで重要な役割を果たすのが中古物件です。

例えば、フィリピン経済の中心地であるマカティCBDの場合、Airbnbでの運用に適した中枢エリアは開発余地が少ないため、プレセールなど新規物件の新規供給も限られてきています。一方、中古物件なら都心の好立地に物件を確保しやすい上に、すぐに運用を開始することが可能です。また、すでにAirbnbで運用が行われている部屋もあるため、ゲストに人気の物件など市場動向がわかりやすい点も、中古物件がAirbnbでの運用に適している理由と言えるでしょう。

※Airbnb運用ユニット参考写真

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