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法改正により、外国人の不動産投資が可能に
2015年7月1日、ベトナムでは住宅法の改正が行われ、外国人による不動産投資が解禁となりました。それまでは、駐在員等の居住者が自己使用する場合に限り、外国人の不動産購入が認められていた以外は、たとえ居住外国人であっても賃貸物件として第三者に貸し出すことが禁止されていました。
しかし規制緩和が行われたことで、ベトナムに入国を許可された外国人であれば、一部条件付きながらも不動産を購入できるようになり、賃貸物件として運用することも可能（個人名義のみ）となったことから、ベトナムの不動産市場への注目度が高まっています。
ベトナム不動産の魅力のひとつとして、対外開放の遅れから相対的に不動産価格が割安な水準にとどまっていることがあげられます。世界の不動産価格は2008年のリーマンショックで急落したものの、その後は金融緩和や景気回復を背景に持ち直し、現在は多くの国でリーマンショック前の高値を大きく上回る水準に上昇しています。
ただ、法改正が行われるまで投資マネーの流入が限定的だったベトナムでは、不動産価格は上昇基調にあるとはいえ、リーマンショック直後の2009年と比べても依然として安い水準にあります。
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今後は「投資マネー」の本格的な流入に期待も
ベトナムでは、東南アジア諸国連合（ASEAN）のなかでもトップクラスの高成長が、長期にわたって続いています。その力強い成長の原点となっているのが、1986年のベトナム共産党大会で提唱されたスローガン「ドイモイ（刷新）」です。
1976年に南北ベトナムが統一されて以降、ベトナムでは社会主義体制が構築され、経済活動も国家が統制する「計画経済」が採用されてきました。しかし、その効率の悪さが発展を阻害する結果となったほか、長年にわたる戦火の影響で国際社会から孤立したことも経済の低迷に拍車をかけたことから、新しい国づくりを進めるべく掲げられたのが「ドイモイ」であり、これをきっかけに“市場経済の導入”と“対外開放”を柱とする改革の流れが生まれることとなりました。
外資系企業の進出が相次ぐとともに、その成長の足取りがより力強くなっていったなか、アジア通貨危機やリーマンショックといった国際的な経済危機の影響も最小限に抑えながら、ドイモイ政策の導入から30年間におけるベトナム経済の成長率は、年平均6.4％という非常に高い水準を記録しています。
四大会計事務所のひとつ、プライスウォーターハウスクーパース（PwC）が、2017年に発表したレポート「2050年の世界」の中で、2016年～50年のベトナムの実質GDP成長率を世界最高水準となる年平均5.1％と予測しているなど、将来的な成長性への期待も高く、ベトナムの不動産市場には今後、投資マネーの流入が本格化していくことが期待されます。
豊富な観光資源を活かしたリゾート開発が活発化
ベトナムは東側一帯が南シナ海に面していることから、手付かずの美しいビーチがたくさんあるのに加え、エメラルドグリーンの海と奇岩が生み出す絶景が人気の「ハロン湾」をはじめとするユネスコ世界遺産の登録スポットが東南アジア最多の8つを誇るなど、観光資源に恵まれた国として知られています。
世界の観光業界の“オスカー”とも称される「ワールド・トラベル・アワード」（2018年版）において、ベトナムが「Asia’s Leading Destination（アジアの主要な目的地）」部門を受賞するなど、観光面での注目度は年々増しており、2018年にベトナムを訪れた外国人観光客数は2000年比7.2倍の約1,550万人に拡大しています。また、所得の増加によってベトナム人の旅行需要も高まっており、2018年のベトナム人国内観光客数は01年比6.7倍の約8,000万人となっています。
こうした状況の中、ベトナム国内ではリゾート開発が活発化しており、弊社ではベトナム南中部ビンディン省の中核都市「クイニョン」などの高級リゾートホテル物件に注目しています。クイニョンは豊かな自然に囲まれ、近隣にはかつて栄えたチャンパ王国の遺跡もあるなど、観光資源に恵まれることから、以前よりベトナム人の国内旅行先として高い人気を誇るリゾート地です。
また、米ニュースサイトの「ビジネス・インサイダー」が2016年に発表した「観光客が知らないアジアの素晴らしい観光地16選」に選出されるなど、近年は海外からの注目度も上がっており、2017年にクイニョンを中心とするビンディン省を訪れた国内外の観光客は、12年比3倍となる380万人にまで拡大しています。
現在、美しい夕日が眺望できるクイニョンの海岸エリア「Eo Gio」周辺では、ベトナムの大手不動産開発会社「FLCグループ」が、大規模複合リゾート開発プロジェクト「FLCクイニョン・ビーチ＆ゴルフリゾート」を推進しており、1400ヘクタールに及ぶ広大な敷地に、高級ホテル、ゴルフ場、商業施設、スパ施設、レストラン、サファリパーク、国際コンベンションセンターなどを建設しています。すでに多くの施設は完成しており、開業済みのホテルはベトナム人のファミリー層を中心に多くの人で賑わい、連日ほぼ満室の状況となっています。
現在、リゾート内2軒目となる高級ホテル「ザ・コースタルヒル」（2019年第3四半期完成予定）の建設が進んでおり、1ベッドルーム（約44㎡）のユニットで700万円台、2ベッドルーム（約71㎡）のユニットで1,100万円台と、比較的お手頃な価格帯での投資が可能となっています。こちらの物件は、「10年間・年10％のネット利回り保証」やFLCグループが運営するリゾートホテルの「無料宿泊権（毎年15泊分）」が付帯するなど、魅力的なパッケージで提供されるため、投資家にとってメリットが大きいといえます。
郊外の広大な土地を一から切り開いて進めることも多いリゾート開発の場合、竣工リスクや完成後の集客力に特に注意して物件選定を行わなければなりませんが、「ザ・コースタルヒル」のようにすでにほとんどの施設が完成し、多くの観光客が訪れているリゾートに誕生する物件であれば、投資対象として積極的に検討してみてもいいかもしれません。
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