キャッシュフローを最大化できる点で注目を集め、現在ではメジャーな投資先として知られるアメリカ不動産。新型コロナウイルスが経済に大きく影響を及ぼすなか、物件を所有している投資家はどう動くべきなのでしょうか。本記事では、株式会社WIN WIN Properties Japan代表取締役の柳原大輝氏が、アメリカ不動産市場の動きと、ロックダウンの影響下で投資家ができることについて解説します。
感染者増加のなか、アメリカ不動産市場への影響は…
新型コロナウィルスの感染者が連日増えていく中、経済にも大きく影響を及ぼしていて、株価が急落しています。
そこで投資家の方々が気になるのが、不動産市場への影響ですね。特に、直近で物件を購入した方、物件をお持ちの大家の方は、不安に思われている方もいらっしゃるかと思います。
リーマンショック時のことを思い出しますと、何となく物件価格が下がるということをイメージされるかと思います。株価の暴落だけを見ると、確かに今回も同様のシチュエーションではあります。
2007年、1万4000ドル程度だったNYダウ平均株価が少しずつ下落していき、2008年9月には約1万2000ドル、そして2か月間で暴落し、8000ドルを割り込んでいました。
そして、もちろん、アメリカ不動産価格の中央値にも影響が出ました。国税調査のデータに基づくと、2007年初めに約25万ドルまで上昇したのち、不動産バブルの崩壊、リーマンショックを経て、2009年3月には約20万ドルまで下落しています。
ここでの差は、経済の影響をどれほど直接受けるかどうかというところです。不動産というのは生活していく上で必要不可欠なものであり、人口が増え続ける限り需要が減ることはないので、性質上急激に下がるという状況が起きにくいのです。
直近で物件を購入された方にとっては、リスキーな状況には変わらないですが、売却も視野にいれつつ、一旦様子を見るということが最善策です。
投資家にとっては攻めるチャンス
さらに言えば、不動産価格が下がる可能性があるということは、投資家にとっては攻めるチャンスでもあります。
アメリカはどんな状況に陥っても、経済大国です。
リーマンショック後には、2011年の年末頃まで中央値が1～2万ドル程度の上昇や下降を繰り返していましたが、そのあとは、2019年末には約32万ドルまで上昇し続けてきました。一時は2.25～2.5%まで引き上げられた政策金利は、新型コロナウィルスによる経済への影響を軽減するために0～0.25%まで引き下げられています。
銀行からお金を借りるチャンスでもあります。
価格が下がったタイミングで、補填のためにいくつか物件を確保しておくというのも手だと思います。
賃貸契約中のNY市民の「4割」が家賃を払えない状況
日本でも外出自粛要請が出ていたりするわけですが、カリフォルニア州では3月19日に、ニューヨーク州では3月20日に外出禁止令というものが発令されています。そうなると、おのずとビジネスがストップするという状況が出てきます。
オンラインでの会議などが必要にはなるものの、限界はあります。円滑に業務ができない企業などは人件費削減で、職を失う方が多く出ています。
3月の雇用統計によると、非農業部門の就業者数が前月比で70万1000人の減少、失業率は4.4%まで悪化、失業保険の申請件数は過去最多となる2週間で約1000万人となりました。
そうなってくると、家賃を払えない人が出てくることが予想されるわけですが、ニューヨークでは、アパートなどの賃貸契約をしている市民約540万人のうち4割が実際に家賃を払えない状況にあるとニューヨーク・タイムズが報じています。
大家の立場からすると、困った状況です。イビクション（賃借人の法的な立ち退き行為）の手続きも延期になっているので、お金に余裕がない場合、モーゲージを払うことが難しくなってきます。
「大家」として賃料回収のためにできることは？
そこで、大家としてまず簡単に行うことができるのは、次の2点です。
1つは、物件管理会社と連係を図ることです。実際に家賃を支払えない賃借人がいるのか、弊社ではアセットマネジメントチームより管理会社に逐一状況確認をしております。現時点で、コロナが原因で賃料未回収となったケースは起こっていません。
しかし、今後コロナの影響で入居者が給与を受け取れなくなった場合など、家賃の遅れや滞納も出てくる可能性もあります。
また、こういった状況を逆手にとってお金があるのに家賃を払わない人が出てくることも考えられますし、実際にアメリカ各地でそういうことが起こり、様々なニュースで取り上げられています。
そこで、管理会社から入居者に下記2つのメッセージを送るようにしました。
1、『猶予が与えられているだけで支払いは必ず必要であること』
2、『イビクション訴訟もいずれはプロセスを踏むことができること』
2つ目は、もし入居者の滞納が出た場合、支払い方法を一緒に検討してあげることです。1ヵ月分の家賃がすぐに払えないのであれば、何割か先に払ってもらい、残りは金利なしで分割払いで対応してもらうなど、いくつかオプションを設定することをおすすめします。
柳原大輝
WIN/WINProperties,LLC 共同代表
株式会社WINWINPropertiesJapan 代表取締役
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