ドイツの不動産が日本より安心して取引できる理由とは？

キャピタルゲインが望める数少ない先進国の首都!?

2016年現在、ベルリン不動産のインカムゲインは、平均して約３～４％ほどになります。ベルリンの地価は、東京・ロンドン・パリと比較して低いですが、テナントから得られる賃料がそれほど高くないために、インカムゲインは総じて低めとなります（テナントが入れ替わるとインカムゲインが上昇する可能性があります）。

しかし、ベルリンの地価はここ10年上昇傾向にあるものの、まだロンドン・パリ・東京に比べても低い水準にあります。キャピタルゲインが望める数少ない先進国の首都といえます。本連載第8回でも解説した減価償却の魅力と合わせると、リターンは十分に期待できます。

一方で、ベルリン不動産投資をする以上は、ユーロの為替リスクについて当然考えなければなりません。

先進国であり不動産マーケットがきちんと整備されているドイツは、新興国と比較すればリスクは低いといえるでしょう。自然災害のほとんどないベルリンはポートフォリオに組み入れるには適していると考えられます。

「公信力」を持つドイツの不動産登記システム

ドイツの法律は買主の保護を主眼として作られており、例えば不動産の買付申し込み・仮契約書作成から本契約までの間に2週間以上空けないといけないという法律があります。

買主が契約書の内容を吟味し、本当に買っても良いのかをじっくりと検討する期間という意味合いがあります。ちなみに、ドイツにはローン条項（一定の期間までに金融機関の融資がおりなければ契約を白紙撤回するというもの）というものがありません。2週間以上の検討期間中にローンの審査を行い、ローンが下りることを確認してから契約することができます。

また、ドイツの登記システムは日本より優れている点があります。それは、登記に「公信力」があるという点です。日本の不動産登記には「対抗力」はありますが公信力はありません。

日本の場合、登記簿の記載内容に対して権利を主張し、所有権や抵当権を第三者に対して法的に主張できるのですが、その記載が事実かどうかまでは保証されていません。要するに、登記簿に所有権者の記載があったとしても、その売主が真の所有者かどうかが保証されていないので、不正に登記内容が変更されて真の所有者が別にいる場合、買主が所有権を取得できない可能性があります。

ところが、ドイツでは契約に司法書士兼公証人の立場の人間が必ず立会い、当人同士の売買意思確認・契約内容の理解などを判断し、問題がないと判断しない限り仮登記をしないシステムになっています。その後、段階的に金銭の授受を指示し、すべてのやり取りが終了後、物件引渡し・本登記へと進みます。このように、安心して取引ができる点がドイツ不動産の魅力となります。