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不動産投資の「利益の仕組み」は2種類ある
不動産投資の利益の出し方は2つあります。1つは購入した不動産を高値で売却することで利益を得る方法、もう1つは不動産を他者に貸すことで賃料収入を得る方法です。前者で得る利益をキャピタルゲイン、後者をインカムゲインと呼びます。
特に土地や建物の価格が上昇していたバブル時代は、キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流でした。しかし、バブル経済崩壊と同時に資産価値の低下によるキャピタルロスによって、巨額の負債を抱える人が続出したのです。
一方、バブル後は、不動産投資によるインカムゲインに注目が集まるようになりました。資産の大きな値上がりは期待できなくなったものの、毎月安定して家賃収入が得られるという利点が、将来の不安解消に役立つと考えられたからです。
最近では不動産市況も盛り上がりを見せているため、キャピタルゲイン狙いの期待も高まっています。実際、3年以上前に物件を購入した人たちは、現在、売却によって大きな利益を得ています。
しかし、現在の低金利時代においては、インカムゲインを前提に行う必要があります。最終的には、不動産投資は売却することで、その投資の最終利益が確定するため、インカムゲインとキャピタルゲインの双方を考え、投資に取り組む必要があるといえるでしょう。
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不動産投資は「株式投資」「FX」と何が違うのか？
株式投資、FX、REIT（不動産投資信託）、先物取引・・・。一言に「投資」といっても、世の中にはさまざまな投資法があります。そのなかで、特別な資産背景を持たない方が安定収入を実現し、中長期的な視点で資産形成を目指した場合、どの方法が一番いいのでしょうか。
投資と聞いて一番に株式投資を思い浮かべる人は多いと思います。株式投資は基本的に安く買い、高く売ることで利益を確定させます。そのほか、業績によっては配当も期待できますが、十分な配当を得るためには相応の現預金があることが必要となるため、やはり一般的には売却してはじめて利益が得られる投資といえます。
また、株式投資には「外部環境に左右される」という難しさがあります。経済動向により変動を繰り返しますので、継続して利益を得るためには常にマーケットを注視して売買を繰り返していくしかありません。その時々の経済・社会情勢から想定される株価の変動を予想し、中長期にわたり利益を出し続けるのは、長年の経験が必要でしょうし、実際プロの投資家でも勝ち続けるのは至難の業です。
まして初心者が机上の知識をもとに株をはじめても、ある局面では利益をあげられるかもしれませんが、長い目で見て安定した収益を確保できるとも思えません。株を推奨する投資家の意見もあるでしょうが、「安定収入」と「資産形成・資産保全」を達成するためには、株式投資では不向きといえます。
株式以上に投機的要素が強い投資として、FXや先物取引があります。FXとは外国為替を安い時点で購入し、高い時点で売却して利益を確定する取引、先物取引とは特定の商品を特定の期日にあらかじめ約束していた価格で売買する取引です。
いずれもレバレッジ（テコの原理）を利かせて投資金額の何倍もの額を運用できるため、読みが当たれば大きな利益を得られますが、その分、損失額も比例して拡大するというリスクがあります。先物取引の場合、投資金額がゼロになる可能性もあり、もはや“ばくち”そのものといえるでしょう。
REIT（不動産投資信託）に取り組む人もいるが…
不動産を扱う投資として、REITに取り組む人が増えてきました。投資信託の一種で、投資家から集めた資金を元手に不動産を運用し、賃料収入や売却益を分配する金融商品です。投資を専門に行う法人に運用を任せるため一定の安心感はありますが、月々の安定収入が得られるほど投資効率が高いわけではありません。
REIT各社の利回りは、良い条件のものでも4％程度です。仮に元本100万円ではじめた場合、年間に得られる利益は数万円程度となります。預金として眠らせている資金を運用し、ちょっとした副収入を稼ぎたい人にはいいかもしれませんが、将来への不安解消とまではいかないのではないでしょうか。もちろん、元本を増やせばその分のリターンも大きくなりますが、相応の現預金が必要となります。
このように代表的な投資を比べたときに総じていえるのは、そもそも投資で中長期的に安定した利益を得るのは、そう簡単ではないという点です。ここでいう「安定した利益」とは、第2の収入の柱となり得るという意味です。
どのような投資を選ぶのかは個人の自由ですが、将来の不安解消を目的にした場合、これらの投資では毎月安定して不労所得を得られる可能性は低いのです。
一方の不動産投資は、他の投資商品と比較してローリスク・ミドルリターン、そしてロングリターンです。毎月の家賃収入（インカムゲイン）が利益のベースになっているため、物件を保有している限り安定した収入を得ることができます。また、物件購入のために金融機関から借入をした場合、毎月の家賃収入の一部が返済に充てられ、負債が徐々に減っていき、物件の時価より負債が小さくなれば、それは含み益を得ている状態になります。
もちろん、不動産市況が賑わい物件価格が上昇していくようになれば、売却によるキャピタルゲインを得ることも可能です。保有し続けても良し、売却して利益確定するも良しということです。不動産投資は、適切な知識を持ち、適切な物件と融資を選び、購入後も適切に運用すれば、安定したリターンが得られる投資法なのです。
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