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「アパート」と一言でいってもその種類は様々
アパート経営をする場合、どのようなタイプの物件を選べばよいのか？ 構造に関しては大きく分けて次の3タイプがあります。
●RC造
ここで紹介する3つの構造の中では、もっとも建築費が高額になる。建築費の目安は、1ルーム9戸物件で9000万円以上。見た目にもしっかりとした構造となり、躯体の耐用年数は最も長い。プレミアム感があり、遮音性も高いので家賃も高めに設定できる。間取りも広めに設定し、新婚夫婦や高所得者向けのものとなることが多い。
●鉄骨造
建築費は木造よりも高め。建築費の目安は、1ルーム9戸物件で7000万円前後（鉄骨には「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」があるが、どちらも価格はほとんど変わらない）。その分木造よりも若干家賃を高めに設定できる。東京近郊の家賃相場で、立地・間取り・築年数など同条件での木造との差額は5000～20000円程度。
●木造
もっとも安価で建築可能な構造。建築費の目安は、1ルーム9戸の3階建て物件で5000万円前後。他の構造と比べ単身者向けなどが多いので、家賃は比較的安価になる。
このように書くと、家賃を高く設定できるRC造がいいと思うかもしれません。しかし、アパート経営で一番重要なのは収益性。いくら家賃相場が高めでも、入居者がいなければ意味がありません。
そもそもRC造は、家賃が割高なので法人と富裕層がターゲットとなります。法人契約の場合は、社員寮代わりに借り上げるので入居者の負担が少なく、多少家賃が割高でもニーズがあるのです。
ところが最近はそのような家賃補助を出すような景気のいい会社が減りました。法人の契約件数は縮小傾向にあります。景気の影響は富裕層に関しても同じで、やはり契約件数は減っています。
また、RC造のアパートは、強力な競合相手がいる可能性が高いこともネックとなります。RC造は、四角い形（陸屋根）のいわゆるマンションタイプです。実はこのような物件は、資金が潤沢にある不動産投資ファンドが運営しているケースが多いのです。
不動産投資ファンドは、投資家から資金を集め、さらに銀行からお金を借りて3億円から4億円で1棟あたり20戸以上の物件を建てます。タイル張りの外装にオートロック付き。まるで分譲マンションのような立派な建物です。さらに投資家から出資してもらい、大量の広告を打ちます。
2000年代前半は、利回りの高い東京、大阪、名古屋の都心部を中心に展開していましたが、リーマンショック前に飽和状態になり千葉駅周辺など地方都市にも進出してきました。
建築してしばらくは満室状態が続いたようですが、景気が悪化した現在は当然大苦戦しています。千葉駅周辺の物件は、当初8万円だった家賃が7万円になり、最近は6万円強。20％のダウンといった状況です。
このように最高グレードの物件は、景気に左右されやすいといえます。また、同物件を好む富裕層は、ほかに魅力的な物件があれば、すぐに引っ越す傾向があります。つまり陳腐化のスピードも早いのです。
ところが運営する不動産投資ファンドはプロ。そのようなことは見越しています。陳腐化が目立つ前に売却するのです。その利益で銀行にお金を返し、余った分は次の物件開発へ。損をするのは投資家だけです。もし、皆さんがRC造の建物を所有したら、このようなプロ中のプロが所有する豪華物件と勝負しなければなりません。当然入居者の募集は難しいでしょう。
明確なメリットが見つからない中途半端な建物「鉄骨」
では、鉄骨はどうでしょうか。
木造は建築費が安い。RC造はプレミアム感があり、遮音性が高い。しかし、鉄骨は明確なメリットが実は見当たりません。まずRC造ほどプレミアム感をもってもらえない割には建築費がかかる。にもかかわらず耐震性や断熱性などの建物性能は木造とそれほど変わりません。
「木と鉄では鉄の方が強いに決まっている」と思うかもしれません。たしかに同じ太さ・長さの柱を比べたら鉄の方が強度はあるでしょう。しかし、建物の耐震性は全体のバランスで決まります。木には素材自体が軽いというメリットがありますし、計算によって適所に金具などを用いれば、木造も鉄骨も耐震性能に差は生じないのです。
また、断熱性に関しては断熱材の質・量によって決まるものなので、構造材の違いはあまり関係ありません。ただし、遮音性に関しては、隙間なく鉄筋コンクリートで囲まれているRC造が有利です。
これらの建物性能は、建築基準法などの法令によって一定以上のレベルにするよう定められており、その基準は構造によって区別されているわけではないのです。
それなのに鉄骨が木造よりも家賃を高めに設定されるのはなぜか。それは建築費が高いから。つまり「木造と同等にはしたくない！」というオーナーの気持ちが家賃に乗っているだけなのです。
木造と鉄骨を同条件で比べたら、入居者は鉄骨を選ぶ傾向はあるでしょう。しかしそのような人は、どうせ高い家賃を払うなら、とRC造に流れていきます。鉄骨は中途半端なのです。
強いて鉄骨を選ぶ理由を探すなら、木造では法律上の問題などで実現が難しい4階建て以上の建物の場合、建築費がRC造よりも安価になることくらいです。
木造は家賃を低く設定でき、入居者となり得る層も厚い
一方で木造は建築費が安いので、金融機関に借りるお金も少なくて済みます。つまり毎月のローン返済額が少ないから、その分家賃も一番安価に設定できる。
家賃を安価にできるということは、入居者となるターゲット層は一番厚いということになります。要するにもっとも楽に商売ができるといえます。
また、もともと家賃が安価なので、RC造のように大幅な値引きをしなくても空室が埋まりやすいというメリットもあります。
RC造なら8万円の家賃を6万4000円の20％引きにすることはあり得ます。しかし、もともと6万5000円の木造は5万8000円にするだけでも十分集客効果があります。20％引きの5万2000円にするケースはほとんどありません。木造アパートの経営は、景気変動のリスクをより低く抑えることができるのです。
アパート経営のリスクといえば、投資したお金をどれくらいの期間で回収できるか気になるところです。建物に関しては地震保険や地盤保証など、様々なリスクヘッジがありますが、20年後、30年後のことは誰も分かりません。
子どもが2人とも医学部に進学する、または急に大病を患って、「ローンを差し引いた家賃収入だけでは足りない」といったこともあり得るのです。投資したお金の回収は早ければ早いに越したことはないはずです。
そこで木造とRC造の投資金額の回収期間を比較してみましょう。分かりやすくするために、土地代は価値が変化しない資産と見なし、考慮しないことにします。また、単純に期間の差を比較するためローンは利用しないことを前提とします。
●木造の場合
建築費…5000万円（9戸）
家賃…6万8000円×9戸＝61万2000円（1か月の収入）
回収期間…5000万円÷61万2000円＝82か月（6年10か月）
●RC造の場合
建築費…9000万円（9戸）
家賃…7万5000円×9戸＝67万5000円（1か月の収入）
回収期間…9000万円÷67万50000円＝133か月（11年1か月）
木造の建築費回収期間は6年10か月。RC造の建築費回収期間は11年1か月。およそ4年木造の方が早く回収できます。さらに現実的にはローンを利用しているので、金利分さらに期間の差は開きがあるでしょう。この4年間＋αになにが起こるか分かりません。借入金は少ないに越したことはないのです。
アパート経営の旨味は、投資した費用を回収した後です。その後の収入は丸々の利益になります。また、早く投資費用を回収できれば、それだけ建物は新しい状態なので、売却も容易になります。
このようにRC造は木造より家賃を高く設定できるものの、建築費の増額分までは回収できないケースがほとんどです。
木造のメリットはまだあります。解体費用が比較的安価なので、数十年後に建て替える場合でもコストを低く抑えることが可能なのです。
解体費用の相場は、木造で坪4万円前後。RC造で8万円前後。60坪の物件なら240万円の差です。この金額は決して無視できないでしょう。以上のことから、自己資金の少ないサラリーマンがアパート経営を始めるなら、選ぶ構造は木造が最善といえるでしょう。
