毎年の納税額が数千万円に…不動産を活用した相続税対策の真実

税金節税

2019.4.27

不動産を活用した相続税対策は広く知られ、多くの富裕層が利用している。しかし、相続税の圧縮にばかり気を取られ、手元現金がゼロになってしまうケースも…。本記事では、相続案件を多数扱う、税理士法人田尻会計・田尻重暁税理士が、不動産を活用した「相続税対策」について改めて解説する。

調査官は重加算税をかけたがる
 相続税の「税務調査」の実態と対処方法
5 /19（日）＞＞＞WEBセミナー

「借金をすると節税効果が大きくなる」といわれる理由

何事もやりすぎは、禁物です。相続税対策の「やりすぎ」は、かえって弊害を生むことがあります。

相続税対策のセミナーや書籍で、「賃貸不動産オーナーになって相続税対策をしましょう！」といったキャッチフレーズを目にすることがあるかと思います。賃貸活用している土地や建物については、相続税の財産評価上、一定の減額をすることができるため、所有財産をキャッシュから賃貸不動産にシフトすることにより、相続税の節税が図れるということです。

具体的には、所有する土地にアパートを建築すると、相続税評価の上で、その敷地の利用区分が自用地から貸家建付地に変わり、自用地評価より20％程度評価額を引き下げることができます。

【宅地評価】…貸家建付地評価

自用地評価額×（1－借地権割合（60％～70%）×借家権割合30％×賃貸割合）

※「借地権割合」は地域によって異なりますが、60～70％の地域が多いです。

※「借家権割合」は30％

⇒よって、貸家建付地評価は自用地評価の79％～82％になります。

建物についても、賃貸アパートは貸家評価となり、固定資産税評価の70%の評価となります。

【建物評価】…貸家評価

固定資産税評価額×1.0×（1－30％×賃貸割合）

⇒よって、貸家建物の評価は、固定資産税評価額の70％となります。

※固定資産税評価額は、一般に投資資金の約50％～70%となります。

たとえば、キャッシュで4億円を持っていると、4億円に対して相続税が課税されることになります。では、2億円で土地を購入して、2億円の賃貸アパートを建築するとどうなるでしょうか。

＜土地の評価額＞

◆路線価評価額2億円の更地に建築した場合（借地権割合：60％、賃貸割合：100％）

土地の評価額＝2億円×（1－60％×30％×100％）＝1億6,400万円

＜建物の評価額＞

◆2億円の物件（賃貸割合：100％）※固定資産税評価額を1億2,000万円とした場合

建物の評価額＝1億2,000万円×1.0×（1－30％×100％）＝8,400万円

4億円の資産が、アパートを建てると2億4,800万円に！

⇒1億5,200万円の相続財産の圧縮ができます。

資産家のなかには、この賃貸不動産による節税対策を借金で行う人もいます。手元資金だけでなく、借金をすると節税効果が大きくなるからです。

事業承継、不動産法務、相続税の税務調査…
充実した講師陣によるカメハメハ俱楽部セミナー

下記［図表1］のように、もともと1億5,000万円の財産を所有している人が、4億円の借金をして、4億円で賃貸アパートを建築したとします。先述した例のように、4億円の賃貸不動産の相続税評価は2億4,800万円となり、もともと所有している1億5,000万円と合計しても、プラスの財産は3億9,800万円に圧縮されます。マイナスの財産である借金4億円を差し引くと正味財産はマイナス200万円となり、相続税がかからなくなります。

［図表1］4億円の借金で賃貸アパートを建築したケース

「借金返済」「高額納税」で資金繰りが困難に…

「これで相続税対策はバッチリ、めでたし、めでたし」と喜んでいたのもつかの間、大きな落とし穴がありました。借金をともなう不動産投資は、キャッシュフローをしっかりシミュレーションしないと思わぬリスクが潜んでいます。

固定資産税などの必要経費だけでなく、借金の返済、毎年の所得税、住民税の支払いをきちんと試算しないと、結果的にどんどんお金が目減りして、資金繰りに困ってしまうということになりかねません。不動産賃貸により高額納税者となり、毎年の納税額は数千万円超え。そのうえで借金の返済をすると、ほとんど手元にお金が残らないという不動産オーナーさんが、数多くご相談に来られます。

このような方は、不動産所有法人を設立してキャッシュフローの改善ができるか検討するとよいでしょう。個人所得税は累進税率で最高税率は45%、高額所得者は住民税と合わせると50%以上の税率で課税されます。一方で、法人に課税される法人税は、地方税と合わせても30%程度の負担ですみます。不動産を法人に譲渡し、所得の一部を法人に移すことで、税率の差分、税額が安くなり、キャッシュフローが改善されるという理屈です。

下記［図表2］「（対策前）賃貸マンションを所有するAさんのキャッシュフロー」をご覧ください。

［図表2］（対策前）賃貸マンションを所有するAさんのキャッシュフロー

Aさんの不動産所得（差引利益）は5,000万円で、それに対する所得税は最高税率で計算され、2,270万円でした。納税と借金の返済をすると、Aさんの手元に残る資金は730万円になります。

「2、対策」にあるとおり、不動産所有法人にアパート建物を簿価で譲渡し、所得の一部を法人に移すことにしました。ここで、Aさんの子供など相続人の出資で、不動産所有法人を設立するのがポイントです。

不動産から得られる法人の利益は、法人の株価上昇につながります。Aさんが自ら出資すると、法人の株式はAさんの相続財産になりますので、株価の上昇はAさんの相続財産を増やすことになります。相続人が法人を設立すれば、法人株式はAさんの相続財産とはならないので、株価上昇がAさんの相続税に直接影響を及ぼすことはありません。

では次に、下記［図表3］「（対策後）Aさんと不動産所有法人のキャッシュフロー」をご覧ください。

［図表3］（対策後）Aさんと不動産所有法人のキャッシュフロー

不動産の一部を法人に譲渡したことにより、対策前5,000万円だったAさんの所得（差引利益）はAさん個人で600万円、不動産所有法人で4,400万円に分散され、個人、法人合わせて税金は1,589万円と負担が軽くなります。負担が軽くなった税金681万円はそのまま手元資金として残り、キャッシュフローの改善につながるのです。

不動産の譲渡により不動産が現金に換わるので、Aさんの相続税対策としては効果が薄くなりますが、「手元にお金が残らないので、老後の夢だった海外旅行にも行けない」「物件を売却しないと生活していけない」といった悩みからは解放されるかと思います。いずれにせよ、相続税対策もやりすぎは禁物、バランスが大事です。自分の生活スタイルに合った対策を心がけましょう。

田尻重暁

税理士法人田尻会計　税理士

関連記事