知らないではすまされない「オーナー」と「入居者」の法的義務

本連載では、不動産投資に関連する様々な契約や手続きについて、専門家がそれぞれのポイントを説明していきます。今回は、不動産案件を多く手がける、新百合ヶ丘総合法律事務所代表の中山隆弘弁護士に、建物賃貸借に関して「賃貸人」と「賃借人」それぞれが負う基本的な義務について解説していただきます。

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建物の賃貸借を巡っては、様々なトラブルが起きています。賃借人とのトラブルに頭を悩ませているオーナー様も少なくないでしょう。建物の賃貸借を巡る法律問題は、マチ弁(町の弁護士)であれば日常的に取り扱う問題です。筆者自身、顧問先のなかで不動産会社の割合が一番多いということもあり、法律相談から

 

  • ・賃貸借契約書のチェック
  • ・交渉
  • ・調停
  • ・裁判
  • ・明渡し等の強制執行
  •  

に至るまで、これまで数多くの建物賃貸借の問題を解決してきました。そこで今回は、建物賃貸借に関する基本的な法律の定めから、具体的な事案における対処法や解決策までをシリーズ化し、これまでの筆者の経験を踏まえ、できるだけ分かりやすく解説していきたいと思います。賃貸経営していくうえで勉強になる内容となっていますので、たくさんのオーナー様にお読みいただけたら嬉しいです。まず一回目は、「建物賃貸借における基本的な義務」について書いていきます。

 

民法と借地借家法

 

まずは、建物賃貸借について知っておきましょう。

 

(1)民法について

 

建物賃貸借は賃貸借の一類型です。賃貸借については、「民法」の601条から622条において規律されています。

 

(民法601条)

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

 

この条文からも分かるとおり、賃貸借の定義は、「賃貸人がある物を賃借人に使用収益させ、これに対して賃借人が使用収益の対価(賃料)を賃貸人に支払う契約」ということになります。これを平たく言えば、「賃貸人が物を貸して利用させ、賃借人が賃料を支払う」という法律関係のことであり、レンタルDVD等も賃貸借の一種です。ただし、DVD等とは異なり、建物はまさに人の生活や事業の基盤そのものであることから、その賃貸借関係を積極的に保護する観点が重要となってきます。

 

(2)借地借家法について

 

そこで、建物の賃貸借については、民法のほか、賃借人保護の観点から、借地借家法」という特別法が用意されています。なお、この法律は、建物の賃貸借のほか、借地権(=建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃貸借)についても定めています。

 

(借地借家法1条)

この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃貸借の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

 

実務においては、民法は勿論ですが、借地借家法上の規定が問題となることが多く、この法律の条文は、建物賃貸借を扱う人間であれば、常に意識しておかなければなりません。

 

建物賃貸借における基本的な義務

 

建物の賃貸借でトラブルになるのは、賃貸人(オーナー様)賃借人(入居者様)が、それぞれの義務についてきちんと認識していないことが大きな理由として挙げられます。

 

ここで、建物の賃貸借の当事者それぞれが負う基本的な義務を説明します。

入居者による騒音や悪臭はオーナーの義務違反⁉

賃貸人が負う基本的な義務

 

まずは、建物賃貸借の賃貸人が負う基本的な義務として、以下のようなものがあります。

 

  • ・使用収益させる義務
  • ・修繕義務

 

では、それぞれについてみてみましょう。

 

(1)使用収益させる義務

 

賃貸借の定義は、

 

(民法601条)

「賃貸人」がある物を賃借人に使用収益させ、これに対して「賃借人」が使用収益の対価(賃料)を賃貸人に支払う契約

 

です。つまり、これを建物賃貸借でいえば、賃貸人は、賃借人に建物を使用収益させる義務を負っていることになります。

 

使用収益させる義務におけるトラブル

 

実務上、使用収益させる義務違反が問題となる例としては、同じ建物の他の賃借人による騒音・悪臭問題が挙げられます。騒音・悪臭が受忍限度を超えるものであった場合には、ちゃんと使用収益させることができなかったということで、賃貸人はこの義務に違反したということになります。

 

(2)修繕義務

 

賃貸人は、上述の「賃借人に使用収益させる義務」を負っていることから、「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務」も負っています(民法606条1項)。

 

修繕義務におけるトラブル

 

この賃貸人の修繕義務も、実務上よくトラブルとなる義務の1つです。まず、どの範囲まで修繕義務を負うかですが、「通常の用法での使用収益が妨げられているとき」とされています。そのため、たとえば漏水、電気が使えないといった場合には修繕義務が肯定されますが、網戸が一部破れているだけでは修繕義務は否定されます。また、修繕が不可能場合には、修繕義務は生じません。さらに、修繕に過大な費用が掛かる場合も、修繕が不可能な場合に該当し、修繕義務は生じません。なお、この修繕義務は賃貸人にとって権利でもあるため、賃借人は、賃貸人による修繕の実施を受忍する義務を負っています(民法606条2項)。

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賃借人が負う基本的な義務

 

続いて、建物賃貸借の賃借人が負う基本的な義務として、以下のようなものがあります。

 

  • ・賃料を支払う義務
  • ・無断譲渡・無断転貸の禁止
  • ・用法遵守義務

 

(1)賃料を支払う義務

 

賃貸借の定義において、「賃借人」は賃貸人に賃料を支払う義務を負っていることになります。

 

賃料を支払う義務におけるトラブル

 

賃料を支払う義務に関し、この義務違反(賃料滞納)の案件は、実務上頻繁に発生しております。筆者自身も、この義務に違反した賃借人に対して、建物の明渡し未払賃料の支払いを求める、

 

  • ・交渉
  • ・訴訟
  • ・強制執行

 

を数多く扱ってきました。それぞれの詳細内容については、本シリーズのなかで書いていきます。

 

(2)無断譲渡・無断転貸の禁止

 

賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、賃借権を譲渡したり、目的物を他人に転貸したりすることはできません(民法612条1項)。基本的には、賃借人がこれに違反した場合、賃貸人は契約の解除ができます(同法2項)。しかし、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊しない特別の事情がある場合には、判例により解除は認められないとされています。逆にいうと、賃貸人の承諾があれば、転貸借は認められます。たとえば、サブリース会社(賃借人)が、建物所有者(賃貸人)から建物を一括して賃借し、エンドテナント(入居者)に転貸する、「サブリース契約」は、この転貸借の一種です。

 

(3)用法遵守義務

賃借人は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従って使用収益をしなければなりません(民法616条、594条1項)。つまり、賃貸契約書に書かれた禁止事項や使用用途などを遵守する義務を負います。

 

用法遵守義務におけるトラブル

 

実務でよく問題となるものとしては、

 

  • ・賃借人が動物の飼育を禁止する特約に違反した場合
  • ・契約上の使用目的が住居であったのに事務所として使用していた場合

 

などが挙げられます。

 

 まとめ 

 

今回は、建物賃貸借に関して、賃貸人と賃借人それぞれが負う基本的な義務について解説しましたが、いかがでしたでしょうか? 賃貸借のトラブルのほとんどは、賃貸人と賃借人のどちらかが本来守らないといけない義務に違反することから起きています。オーナー様にとって、トラブルを回避するためには、ご自身の賃貸人としての義務をきちんと果たしたうえで、賃借人の義務についても把握しておくことが大切です。ぜひ、今一度、ご自身の賃貸借契約書の内容をしっかりと理解しておきましょう。次回から、建物賃貸借を巡る具体的な規律についてご説明していきます。

 

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新百合ヶ丘総合法律事務所 代表弁護士

慶應義塾大学法学部法律学科卒業。一橋大学大学院法学研究科法務専攻修了(法務博士[専門職])後、新司法試験に全国最年少合格。最高裁判所司法研修所司法修習生を経て、横浜弁護士会(現:神奈川県弁護士会)に弁護士登録。

神奈川県川崎市内の法律事務所にて実務経験を積んだ後、2013年に独立し、新百合ヶ丘法律事務所(現:新百合ヶ丘総合法律事務所)を開設。

常時相当数の一般民事事件・家事事件を扱っており、特に不動産案件・相続案件については数多くの実績を有する。

著者紹介

連載専門家が伝授する「不動産投資にまつわる契約・手続き」ガイド

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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