1億円の物件で計算すると162万円の差が

1億円の中古物件を1棟購入する場合、不動産業者に支払う仲介手数料は、「（1億円×3％＋6万円）×消費税」となり、330万4800円となります。

一方、同じ1億円の物件でも、土地が5000万円で建物が5000万円の物件を自分で建てる場合（新築アパート）、土地売買の際の仲介のみに仲介手数料がかかることになり、168万4800円になります。

建物については、建築会社と直接、建築請負契約を締結するため、仲介手数料がかかりません。

この差額は、162万円にもなります。この金額を賃貸経営のキャッシュフローで稼ごうとすると、1億円の物件で3％のキャッシュフロー率として、約半年分の金額になります（3％だと年間のキャッシュフローは300万円になるため）。

とくに、投資初期には突発的な出費や建物完成からの入居付けのための経費がかかってくるため、自己資金は可能な限り手元に残しておきたいところです。

土地を探す際の不動産会社の選び方

この仲介手数料に関して、不動産業界でよくいわれる話があります。収益不動産をメインで扱っている不動産仲介会社に土地だけの紹介を依頼しても、いつまで経っても紹介はないでしょう。

なぜなら、仲介会社の担当者は、土地を紹介して土地分のみの仲介手数料を売主と買主からもらうよりも、一度建築会社にアパート建築用土地として売買を仲介し、売主と建築会社の両方から仲介手数料をもらい、その後建築プランを入れたうえで、新築アパート（土地・建物）の売買を仲介すると、再度それぞれから仲介手数料が入り、1つの土地で二度仲介手数料を稼げる取引になるからです。

したがって、土地を探す際の不動産会社の選び方としては、投資家向けに投資用不動産を紹介している不動産会社よりも、一般の人向けに戸建て住宅や住宅用地を紹介している地元に根付いた不動産会社や、駅前に店を構えている大手不動産会社のほうがアパート用の土地を紹介してもらいやすいと思います。