新築アパート投資で「仲介手数料」のコストを削減する方法

不動産投資における「新築アパート投資」のメリットについて語ってきた本連載の最終回は、仲介手数料について取り上げる。新築アパート投資では業者に支払う仲介手数料を土地売買分のみにすることが可能だ。※本連載では、サラリーマン大家として活躍する丸川隆行氏の著書、『サラリーマンの僕がやっている 稼げる「新築アパート」実践投資法』(日本実業出版社)から一部を抜粋し、「新築アパート投資」の優位性について、具体的に解説する。

1億円の物件で計算すると162万円の差が

1億円の中古物件を1棟購入する場合、不動産業者に支払う仲介手数料は、「(1億円×3%+6万円)×消費税」となり、330万4800円となります。

 

一方、同じ1億円の物件でも、土地が5000万円で建物が5000万円の物件を自分で建てる場合(新築アパート)、土地売買の際の仲介のみに仲介手数料がかかることになり、168万4800円になります。

 

建物については、建築会社と直接、建築請負契約を締結するため、仲介手数料がかかりません。

 

この差額は、162万円にもなります。この金額を賃貸経営のキャッシュフローで稼ごうとすると、1億円の物件で3%のキャッシュフロー率として、約半年分の金額になります(3%だと年間のキャッシュフローは300万円になるため)。

 

とくに、投資初期には突発的な出費や建物完成からの入居付けのための経費がかかってくるため、自己資金は可能な限り手元に残しておきたいところです。

土地を探す際の不動産会社の選び方

この仲介手数料に関して、不動産業界でよくいわれる話があります。収益不動産をメインで扱っている不動産仲介会社に土地だけの紹介を依頼しても、いつまで経っても紹介はないでしょう。

 

なぜなら、仲介会社の担当者は、土地を紹介して土地分のみの仲介手数料を売主と買主からもらうよりも、一度建築会社にアパート建築用土地として売買を仲介し、売主と建築会社の両方から仲介手数料をもらい、その後建築プランを入れたうえで、新築アパート(土地・建物)の売買を仲介すると、再度それぞれから仲介手数料が入り、1つの土地で二度仲介手数料を稼げる取引になるからです。

 

[図表]仲介会社の手数料の流れ

 

したがって、土地を探す際の不動産会社の選び方としては、投資家向けに投資用不動産を紹介している不動産会社よりも、一般の人向けに戸建て住宅や住宅用地を紹介している地元に根付いた不動産会社や、駅前に店を構えている大手不動産会社のほうがアパート用の土地を紹介してもらいやすいと思います。

IT企業に勤めるサラリーマン。IT企業やコンサル会社での勤務経験から、労働集約型の働き方に危機感を持ち、様々な投資を始める。自己努力で資産を増やせる投資を探した結果、不動産投資にたどり着く。自身で考えた投資法の実践により2014年に利回り10%超えの新築アパートを建築。2017年には利回り9%弱のアパートを建築。築古アパートについても半分空室のアパートを購入し満室にした実績を持つ。現在は自身の経験を活かし、サラリーマンの新築アパートによる不動産投資のサポートを行っている。

著者紹介

連載エリアも利回りも自分で決める!「新築アパート」投資のススメ

サラリーマンの僕がやっている稼げる「新築アパート」実践投資法

サラリーマンの僕がやっている稼げる「新築アパート」実践投資法

丸川 隆行

日本実業出版社

自分で建てる「新築アパート投資」は中古にはないメリットがたくさんある! 実際に新築アパート投資で稼いでいる著者が懇切丁寧・具体例を用いて解説します。

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