空室率30%越え…賃貸経営の未来はどうなるのか?

東京ワンルームマンションへの「リノベーション」は、出資額に対し10%を超える費用対効果を生むケースが多くあり、投資家にとって大きな魅力となっています。本連載は、リズム株式会社アセットソリューション事業部長の寺内直哉氏の著書、『東京1Rマンションオーナー必読! リノベーション投資入門』(総合法令出版)のなかから一部を抜粋し、リノベーションの基本的な考え方や、投資としてのリノベーションの可能性について考えていきます。今回は、空室率30%越えとの報道があった東京において、今後、不動産マーケットはどうなるのかを解説します。

「アパート空室率」その数字のカラクリとは!?

 東京のアパートは空室率30%超? 

 

もちろん、突き詰めてしまえば、物件によるのですが、基本的に東京の賃貸経営は、賃貸需給ギャップが需要側に強く振れているため、安定かつ堅実に収益を得やすいと言えます。しかし、昨今の新聞報道やネットニュースなどでは、「東京のアパート空室率が30%超」といった見出しを見かけることがあります。どういった理屈なのでしょうか?

 

ここに、空室率に関する興味深いデータがあります(図表1)。

 

[図表1]1都3県マンション系(木造、軽量鉄骨)空室率TVI

分析:株式会社タス
分析:株式会社タス

 

不動産調査会社のタスが公表している「タス空室率インデックス(TVI)」という統計資料です。これによると、東京の木造/軽量鉄骨アパートの空室率は、ここ数年で30%以上に上昇したとされています。

 

この「タス空室率インデックス」こそが、先ほどの報道が参考にしている空室率のデータなのですが、これが真実だとしたら、「アパート系の賃貸経営は先行きが非常に厳しい」ということになりそうです。

 

また、アパートに比べて、防音やセキュリティ、耐震性などに優れた鉄筋コンクリート造のマンションは優位性が高いとはいえ、アパートがここまでの空室率ということになると、少し心配になってきます。

 

 空室率30%超のトリック 

 

実は、この「タス空室率インデックス」は一般的に考えられている空室率とは算出方法が異なるのです(図表2)。

 

[図表2]一般的な空室率とタス空室率の違い

 

たとえば、10戸入り木造アパートが5棟あったとして、そのうち1棟だけに5戸の空室があったとします。通常、この場合の空室率の算出イメージは、一般的に以下のとおりです。

 

空室5戸÷全50戸=空室率10

 

これに対し、「タス空室率インデックス」では満室の4棟を対象から除外し、空室が発生している1棟のみを分母として、次のように計算するのです。

 

空室5戸÷全10戸=空室率50

 

つまり、この計算方法だと「対象エリア全体のアパートの空室率」を算出するわけではなく、「対象エリアで賃貸募集中のアパートの空室率」を算出することになるのです。

 

その結果、満室経営が行われている優良なアパートは集計対象から外され、常時数部屋の空室があるようなアパートの割合が高くなります。また、エリア内で新築物件が供給され募集開始をすると、当初は空室率100%の物件としてカウントされるため、一時的にこの数値が高く算出されることにもなるのです。

 

先ほどの図表1のグラフが示す空室率30%オーバーについても、同様の算出方法によって発表されているものであり、満室の物件も含めた“実際の”空室率は、この数字よりもずっと低くなると考えられています。

 

また、東京ワンルームマンションの構造である鉄筋コンクリート造(RC)については、「タス空室率インデックス」においても10%前後で推移している(図表3)ことから、実際の空室率はさらに低くなると推測できます。

 

[図表3]1都3県マンション系(S造、RC造、SRC造)空室率TVI

分析:株式会社タス
分析:株式会社タス

 

この差は、あくまで算出する際の“考え方の違い”であって、タスの計算が誤りというわけではありません。しかし、新聞などのマスメディアでは、このデータをもとに「東京のアパート空室率が30%超」などとセンセーショナルに報道するため、誤解を招きやすいとも言えます。

 

不動産投資においては、ニュースの見出しだけを鵜呑みにすることなく、データが伝える真実をきちんと把握したいものです。ただし、ここ数年で「タス空室率インデックス」が示す首都圏全体のアパートの空室率が上昇していることは間違いありません。その要因は、新築アパートの供給増による前述のような新築完成後の一時的な100%空室カウントを誘引しているから、と考えられています。

 

2015年度の税制改正で変更された、相続税に対しての「基礎控除額引き下げ」や「小規模宅地等の特例の適用面積拡大」が、主に土地所有者によるアパート新築を急増させたのです。

 

また、現在ではすでに見直しが始まっていますが、金融機関の過剰な融資姿勢も、新築アパート急増の一因となっていました。

 

これらのことが、立地や構造面の異なる東京23区のワンルームマンションに、深刻な影響を及ぼすとは考えにくいですが、同じ賃貸物件ではありますので、引続き調査結果を意識しておく必要はあるかもしれません。

不動産オーナーは戦々恐々…2022年に何が起こる?

 2022年問題とは何か 

 

東京23区などの都市部でも、「生産緑地地区」という標識が立っている畑を見かけることがあります。これは、市街化する予定である市街化区域内において、農地など一定の要件を満たす緑地を計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図る「生産緑地法」の指定を受けることで、固定資産税や相続税など税制面で優遇されている土地のことです。

 

この生産緑地地区、東京都では3296ヘクタール、坪数でいうと997万坪、実に東京ドーム700個分もの面積があり、そのほとんどが、改正法が施行された1992年頃に指定を受けたと言われています。

 

そして、緑地の指定から30年経過後に行政の土地買い取りがなかった場合、指定そのものを解除して土地を売却したり、有効活用することが可能になります。つまり、2022年以降、まとまった土地が市場に大量供給される可能性があり、「土地の需給バランスが崩れて、相場が大きく変動するのでは?」と懸念されているのです。

 

これは一般的に「2022年問題」と呼ばれ、行政でも対策としての法改正などが継続的に話し合われていて、各種メディアでも少しずつ取り上げられ始めています。

 

この問題もどちらかと言えば、相続対策で建てられるアパートと競合するような立地の話ですが、市場にどの程度のインパクトを与えるかについては、現時点ではまだはっきりしたことが言えません。

 

首都圏に物件を持つオーナーは、先ほどの相続対策アパートの関連と併せて、状況を注視していく必要がありそうです。

 

 

寺内 直哉

リズム株式会社 アセットソリューション事業部長

 

リズム株式会社 アセットソリューション事業部 部長

1972年生まれ。上智大学経済学部卒業後、ワンルームマンションデベロッパーにて営業職で経験を積んだ後、人材教育や社内改革に中心メンバーとして加わり、リズム株式会社起業に参画。
現在は同社にて、物件紹介、リノベーション、金融機関借換、仲介による売却と、所有から運用、売却まで幅広く顧客の要望に沿ったコンサルティングを行っている。
個人としても、都内のワンルームマンションを中心に、5戸の区分所有賃貸経営を実践中で、賃貸経営歴は15年。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、FP技能士1級。

著者紹介

連載所有物件をバリューアップ!「リノベーション投資」のススメ

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