旧法借地権と新法借地権 借り手に有利なのはどっち?

不動産の中には「借地権付き不動産」という種類があります。借地付き不動産はそう多くはないのですが、通常の不動産とはルールが異なります。そのため、売買するときや相続・贈与するときには注意が必要です。そこで本記事では、借地権の基礎知識を解説してきます。特に、借地権付き不動産を購入するときは、これらの点をよく理解した上で購入するようにしましょう。

旧法か新法かによってルールや決まりごとが異なる

【借地権の基礎知識】

 

まずは、借地権の基本的な知識から解説します。多くの不動産が借地権ではなく「所有権」になるので、仮に不動産の売買経験が豊富な方でも借地権に関しては知らない方もいます。所有権と借地権は大きく異なるので、まずは借地権の概要を理解することが大切です。

 

・借地権とは?

 

借地権とは、以下2種類があります。

 

●借地借家法に基づく借地権

●民法上の借地権

 

1つ目の借地借家法に基づく借地権が、不動産売買における一般的な借地権であり、イメージとしては「土地を借りて建物を建てて住む」というイメージです。その中でも賃借権を旧法借地権、地上権を新法借地権といい、権利の種類によってルールや決まりごとが異なります。この点は次項で詳しく解説していきます。そのため、一旦は「借地権には旧法と新法がある」程度で認識しておいてください。

 

一方、民法上の借地権は、建物がない状態で土地を貸すので、月ぎめ駐車場や資材置き場などがこれに該当します。今回は、一般的な不動産の売買である、建物がある状態での借地権、つまり「借地借家法に基づく借地権」を解説していきます。

 

・旧法借地権と新法借地権の違い

 

さて、先ほど旧法借地権と新法借地権を簡単に触れました。

 

この2つは、どちらも法律に基づいていますが、1992年に施行された借地借家法に基づいているのが新法借地権であり、それ以前の法律に基づいているのが旧法借地権という呼び方をします。そんな旧法・新法には以下の違いがあります。

 

① 存続期間

② 借地権更新後の存続期間

③ 老朽化した場合の取り扱い

④ 滅失した場合の再建築

⑤ 更新の拒絶

 

少々ややこしいのですが、借地権の中にも普通借地権と定期借地権があります。定期借地権は新法借地権で新たに生まれた考え方です。そのため、旧法と新法を比較している以下の要素は、普通借地権を比較しています。

 

定期借地権は後ほど解説するので、まずは「普通借地権における旧法と新法の違い」から理解していきましょう。

 

① 存続期間の違い

 

借地権という権利の存続期間は、旧法は建物の種類によって異なり、新法は一律30年となっています。旧法の存続期間は、鉄筋コンクリート造やコンクリート造などの強固な建物は30年、木造などの非強固な建物は20年間です。

 

② 借地権更新後の存続期間

 

新法の契約更新は、1回目が20年、2回目以降が10年と決まっています。どちらも、借地権者(土地を貸す人)と賃借人(土地を借りる人)との間で、これよりも長い期間にすることは可能です。旧法の場合は、堅固建物が30年、非堅固建物が20年です。

 

③ 老朽化した場合の取り扱い

 

旧法借地権では、存続期間を定めている場合は建物が老朽化しても借地権は消滅しませんが、存続期間を定めていない場合は建物が朽廃したら借地権も消滅します。一方、新法では建物が朽廃しても滅失しても、残存期間中の権利は保護されます。

 

④ 滅失した場合の再建築

 

仮に、建物が火事などで滅失した場合には、旧法の場合には地主が異議を申し出ない限り、借地期間は上述した構造によって年数が決まり延長されます。一方、新法の場合は、再建築するときにそれが1回目の更新、かつ借地権者の承諾を得ていなければ、借地権者は借地契約を解除できます。

 

⑤ 更新の拒絶

 

旧法は、借地権者が借地契約の更新を拒絶する場合「正当事由」が必要であり、賃借人が更新の意思を見せれば基本的に更新となっていました。正当事由が明確に定義されていなかったので、更新を拒絶するかどうかで裁判なども多く行われていたのです。

 

実は、そもそも借地権に新法ができた大きな理由はこの点であり、新法の場合は「正当事由」が明確に定義され立ち退き料を支払うだけで更新の拒絶ができるようになったのです。つまり、「賃借人の権利が強い」状態を改善したのが、普通借地権の新法の目的というわけです。

「普通借地権」と「定期借地権」の違いとは?

【借地権の種類】

 

では、次に先ほど少し触れた、普通借地権と定期借地権の違いについて解説します。普通借地権は「借地権」と呼ばれることが多いので、この記事内で「借地権」といっているのは全て普通借地権と認識ください。少々ややこしいので、借地権に関する権利を整理すると、以下の通りです。

 

・借地権(普通借地権)・・・新法借地権と旧法借地権がある

・定期借地権・・・新法借地権の中の一部なので旧法はない

 

・借地権

 

借地権は、前項の「旧法借地権と新法借地権」で解説した通りです。後述する定期借地権との違いは、「権利が更新できる」という点が大きいです。新法と旧法で異なりますが、一般的に「借地権」と言われると旧法借地権が該当します。

 

なぜなら、旧法借地権は新たに結ぶことはできませんが、旧法借地権を更新し続けることで旧法借地権のルールをそのまま引き継げるのです。そのため、世の中に存在する多くの借地権は、旧法借地権を引き継いだ権利形態が多いです。

 

・定期借地権

 

一方、旧法借地権と比較される新法借地権は、先ほど比較した「普通借地権の新法」ではなく定期借地権を指すことが多いです。厳密にいうと、新法の中には上述した普通借地権(新法)と定期借地権の2つがあるので、その違いは混乱しないようにしましょう。

 

そして、そんな定期借地権にも、さらに以下種類があります。

 

●一般定期借地権

●事業用定期借地権

●建物譲渡特約付借地権

 

それぞれの借地権の概要一般定期借地権(借地借家法22条)は、その名の通り一般的な定期借地権のことを指すので、売買される不動産の多くは一般定期借地権に該当すると思って良いです。事業用定期借地権(借地借家法23条)とは、用途が店舗などに限定される借地権です。そのため、一部でも居住用として使うことができません。

 

そして、建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)は、借地権の存続期間を30年以上に設定し、その期間が終わったときに、あらかじめ決めた金額で借地権者が買い取るという契約形態になります。以下より、細かい違いを解説していきます。

 

・契約の残存期間

 

●一般定期借地権:50年以上

●事業用(長期間):30年以上~50年未満

●事業用(短期間):10年以上~30年未満

●建物譲渡特約:30年以上

 

・利用目的

 

●一般定期借地権:制限なし

●事業用:事業のみ

●建物譲渡特約:制限なし

 

・契約方式

 

●一般定期借地権:書面

●事業用:公正証書のみ

●建物譲渡特約:制限なし

 

・契約内容

 

●一般定期借地権:更新、再建築時の延長、買取請求権の有無は特約可能

●事業用(長期):同上

●事業用(短期):上記の特約はなし

●建物譲渡特約:借地権設定時に譲渡内容の契約を結ぶ

 

・借地権の終了

 

●一般定期借地権:借地契約の期間満了

●事業用:借地契約の期間満了

●建物譲渡特約:建物の譲渡時

 

・終了時の措置

 

●一般定期借地権:原則は更地で変換

●事業用:同上

●建物譲渡特約:建物は借地権者に変換する

 

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都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。
不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。
2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

著者紹介

連載マンション販売・仲介のプロが教える!不動産投資の基礎知識

本連載は、株式会社フェイスネットワークが運営するウェブサイト「toshi.life」の記事を転載・再編集したものです(https://toshi.life/article/souzokuzeitaisaku/14856)。

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