不動産投資で「儲かる物件」…物件タイプごとの特徴とは?

不動産投資で重視すべきは、家賃収入の多さではなく「手残りのキャッシュフロー」です。本連載では、会計事務所ロイズ会計代表・税理士の石井彰男氏の著書『不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える』(ぱる出版)より一部を抜粋し、儲かる「物件の選び方と節税方法」について解説します。

実は投資として手堅い「戸建て」だが・・・

儲かる物件をどのように探していけばよいのかというのは、皆さんとても興味のある話だと思いますが、その前に、ご自身が将来、どのようになっていたいのかを明確にする必要があるのではないかと思っています。大谷さん(※書籍『不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える』(ぱる出版)参照)と同じように目標がない状態で、不動産投資を行うことは危険だと思います。

 

というのも、ご自身が将来どのようになっていたいのかが明確になっていないとどのような物件のタイプを選んでいけば良いのかも分かりませんし、なによりご自身の将来を具体的にイメージできないと思います。例えば、副収入は欲しいが手間は絶対にかけたくないという考えの人もいれば、手間はかかってもいいからキャッシュフローを追求していきたいという人もいると思います。もしくは、キャッシュフロー毎月50万円で良いという人もいれば、毎月200万円欲しいという人もいるでしょう。

 

そのため、物件をタイプごとに分けて、それぞれどのような特徴があるのかを確認していきたいと思います。

 

区分マンション

 

区分マンションにもいくつかあります。

 

単身者向けのワンルームだったり、ファミリー向けの区分だったりがあります。

 

利回りで言えばワンルームの方が高くなります。そして、区分マンションはワンルーム、ファミリー共に一般的に積算価格が売り値の半分くらいだと言われています。

 

そのため、販売価格と積算価格の差額部分が発生しますが、その分は個人の信用枠で補填し融資が行われていると思われます。

 

結果、貸借対照表を作ると債務超過になっていることが多くなります。

 

ファミリー向けを運よく安く買うことが出来れば、売りたいとなった時、実需向けに販売できるので売りやすさはあるかもしれません。

 

区分マンションは部屋が1つしかないので資産形成やキャッシュフロー形成に時間がかかるというのが難点です。

 

戸建て

 

戸建ては流通している物件のほとんどがマイホーム用として流通しています。

 

そのため、元々賃貸用として作られているアパートやマンションと比べて作りがしっかりしているのが特徴です。

 

また、数百万円で販売されていますので、初心者には始めやすい金額となっている点も魅力です。

 

ネット上で販売されているものを見ても、大抵、耐用年数を超えているものが多いため、土地値で買っていくという方法を取れば非常に手堅い投資になると思います。

 

戸建ても区分マンションと同様に部屋が1つしかないので資産形成やキャッシュフロー形成に時間がかかるというのが難点です。

 

戸建てを選好されている投資家さんは高利回り物件が多いため、キャッシュフローが多いという傾向があります。

やはり「一棟マンション」の収益性は高い⁉

木造アパート

 

木造アパートは新築派と中古派に分かれます。

 

新築の利回りは通常8%~10%、中古であれば10%~15%くらいでしょうか。

 

新築でも工夫を凝らして利回り12%以上出されている方もいらっしゃいます。

 

中古でも割安なものは利回り20%で販売されているものもあります。

 

傾向としては新築の方が客付けしやすく銀行融資も通りやすいですが、中古は客付けはまあまあで銀行融資は通りにくいというのがわたしの感触です。

 

新築の方が融資が通りやすいのは、耐用年数をまるまる使えるという点と減価償却されていないため建物の積算価格が高く出るというのが大きな理由です。

 

木造アパートも価格帯が安いものが多いので、初心者が始めるにはもってこいの物件タイプだと思います。

 

中古アパートであれば土地値で購入していく方法を取れば債務超過になりにくく銀行からの評価も高くなるでしょう。

 

一棟マンション

 

一棟マンションの種類にはRC(鉄筋コンクリート造)とSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)があります。

 

一棟マンションは新築で建てるという人は少なく、中古で買っていく方が多いです。新築時の建築費が高いため、中古でも物件価格は高い傾向にあります。

 

RC、SRCは建物の持ちも良いため法定耐用年数も47年と長くなっています。

 

積算価格が高い傾向にあるので、銀行評価が出やすく融資を受けやすいという特徴があります。

 

キャッシュフローも出やすいため収益性は良いと思います。

 

一棟マンションであれば売却時の売却益で大きくサヤを得ることも可能なため、その点、魅力があります。

 

ただし、修繕費が高くなりますので、大規模修繕が発生した際には数千万の出費となることもあります。

 

このような物件ごとの特徴を踏まえて自分に合った物件タイプを決めて、ネットや不動産業者から物件を探して見つけていくという流れになります。

 

周辺家賃や間取り、駐車場の有無をチェックしGoogleストリートビューも活用しながら購入に値する物件かどうかを精査していきます。

会計事務所ロイズ会計 代表
成功する大家さん塾 主宰
税理士大家さん

経営コンサルティング会社で働きながら不動産投資をはじめ、たった6年で、ゼロから年間キャッシュフロー2000万円を達成。不動産投資の開始当初、不動産に無知な近所の税理士に申告業務を頼んでしまい、多額の税金を支払うことになった苦い経験から、自分で税理士を取得した。業界では異色の経歴を持つ税理士大家。「大家さんで幸せに起業する」をモットーに自身でも不動産投資の塾を主宰。失敗しない物件選びの講座や、会計を学びキャッシュフローの増大を図る講座を開催しており、セミナー講師としても活躍中。15年間の大家さん経験と独自の節税手法、資産運用のプロとして、いかにキャッシュフローを増やすかという独自のノウハウは「これまでで一番実践的でわかりやすい」「こんな税理士さんにお会いできて良かった」と多くの大家さんから好評を得ている。

著者紹介

連載現役税理士大家が教える「手残り」大幅アップの㊙不動産投資術

 

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

石井 彰男

ぱる出版

本当の「節税」と儲かる「物件選び」で、新米大家でも家賃1億の大家より稼ぐ! 金取引を使った不動産「消費税還付」の裏テク収録!

 

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