土地活用を成功に導く「賃貸物件の比較購買」のススメ

今回は、賃貸物件の「比較購買」の重要性について解説します。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

賃貸経営は減価償却との戦い

今回はシリーズ№③です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産2、3億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産10、20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№③は、№①の『3つの我欲を捨てる』、№②の『経営の基本中の基本を知る』に続きまして③『常識を疑う、人の話しを鵜呑みにしない』についてお話しします。私がいつもセミナーで言って皆さんがびっくりされることは『非常識』なことばかりです。しかし賃貸経営の『中級』の人と『上級』(節税10、20億円・賃貸戸数500戸・経験30年・総資産50億円以上)の私にとっては『初級の人の常識』が間違っているのであって初級の人の非常識が『私達の常識』だとお考えください。

 

例をいくつか申し上げますと、(1)家賃は下がった方がいい・家賃は安い方がいい。が正しくて、家賃が下がると困ると思っている初級が間違いですね。入居者の立場になってみればすぐに分かります。要するに賃貸経営は減価償却との戦いであって、『税引後の手取り』が勝負ですから、中級・上級は家賃にはこだわりません。『神様』でもあるまいし市場の家賃相場を変える訳にはいきませんし、嫌だと言っている人は空室で潰れていくだけですね。小学生でも分かることです。

 

私の高齢者住宅などは家賃が半分になっても赤字にならないように先に準備してあるから潰れないのです(3〜9年くらい前の物件は赤字ですが、新しい物件は家賃半値でも黒字です)。(2)そして地域に空室が多い方がいいですね。自分の賃貸だけ満室にすることは気持ちがいいものです。(3)修繕費が心配ですか(?)。そもそも修繕をしなきゃならない建物を建てることが間違いですね。(4)コンクリート・木造・プレハブ何がいいのかな(?)、と考えることがそもそも間違いですね。全く非常識です。素人は自分で考えないで専門家(中級・上級の人)に聞けばいいのです(しかし税理士・設計士に聞いてはいけません)。非常識は100コまでありますがキリが無いので終わります。

 

さて『中級』の№③は『減価償却完全マスター』でしょうか・・・。16年目からの『賃貸経営』は止めた方がましだと完全に理解することです。中級の人は頭では良く理解されているので『中級』になりましたね。しかしそのあと、どうしていいか迷われていますね。そのお気持ちは私は良く分かります。私にとってそれは『いつか来た道』ですから、そのお苦しみは痛いほど分かりますね。

 

これ以上は借金が恐くて前へ進めないのですね。分かります。そこで発想を変えていただいて、自分一代で賃貸を終わらせたいのなら、もう大きな借金はせずに『アメリカの築23年の木造住宅』を2,000万円で買って、毎年500万円の償却で経費を落としてください(22年超の物件22年×20%は4.4年。税務上は4年で2,000万円が償却できます)。戸数を増やさないで止めた時点で、利益が出て多額の税金払いで賃貸はやっていても意味がありません。だから築23年を3つでも4つでも買って節税していけば『中級』としては大成功ですね。しかしその後の後継者対策は上手くいくのでしょうか・・・(?)私は疑問です。

 

しかし私の場合は『家業』としての『3代先100年先』の土地活用ですから、企業規模になるまでは賃貸経営を増やしました。当然『会社経営』にすべきですね。そこまで私の代でしておいてレールを敷いておけば、2代目・3代目もなんとかやれるのでしょう。それが私の考えです。しかし常に『最悪』を考えて準備が必要ですが、これは『上級コース』なのでここでは書きません。さて『初級・中級』の地主様のご成功を祈ります。

 

買った物件が高くて悪ければ、取り返しがつかない

引き続き、相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産2、3億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産10、20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の№④は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』『常識を疑う』に続きまして№④『比べて決める。比較購買』についてお話しします。なんで地主さんや初級の人は、物を買う時にA社B社C社と価格や内容を比べて決めないのでしょう・・・?私にはもう全く考えられません。

 

ダイコンやニンジンを買う訳ではないのですから、1億円の買物をするのにどうして『出入りの業者』で決めてしまうのでしょう。まあ有名デパートの『外商』なら信用できるのでそこで買おうかな、と考えるお気持ちは分かりますが、しかししかし、土地活用・賃貸経営ではそれは『甘すぎ』ますね。建てたら30年も50年も変えられません。買った物が『高くて悪ければ』失敗ですからもう取り返しがつきませんね。

 

アパート・マンションなんてどこも同じなんだと素人さんは考えているのでしょうが、だから9割の地主さんが失敗するんですね。その証拠に一度私を呼んで話をさせてみたら分かります。私は有名デパートの外商のおすすめ商品は100%断ります。私のやり方は有名アパート・マンション会社と全く逆のやり方だということです。たとえば銀行ローンを勧められたら100%断ります。プレハブを勧められたら100%断ります。節税のために建てましょうと言われたら100%断ります。

 

何故断るのか。それは私は土地活用・賃貸経営に失敗したくないからですね。私から言わせれば、有名デパートの外商の勧める商品が、高すぎて悪すぎます。皆さんは大量販売するための、大量生産でつくられたアパートが高級でいい商品だと思いますか(?)。やはり一品一品別注でつくったアパート・マンションの方が既製服より高級で体にぴったり合って、かっこいいと思うのですが、私の間違いでしょうかね。『初級』の№④は『比較購買』ですから、是非とも『目を肥やして』『見る目を養う』ことが大切です。お気をつけください。

 

さて『中級』の№④は『一日も早く無借金』でしょうか・・・。そしてどんどん借金を増やしましょう(?)。この意味は『初級』の人には全く分からなくても『中級』の賃貸経営者にはすぐに分かっていただかないと困りますね。どんどん無借金にして、次々に小さいものでも大きいものでもいいので借金を増やして建て続けないと中級者はやっていけません。いくら頭のいい人でも、100年考えてもこれしか方法はありませんね。これが賃貸経営の『宿命』と言いますか『運命』と言いますか・・・。仕方のないことです。

 

考えてもみてください。会社を経営していたとして、毎年の売上は下がるより上がった方がいいですよね。売上が上がれば社員も増えますが借金も増えるものです。それが自然で健全な経営ですから無借金で社員ゼロがいいのであれば、会社なんて、賃貸経営なんてそもそもやらない方がましです。『中級者』はもう初級者のように節税目的での賃貸経営ではありませんからね。

 

中級者は企業規模の賃貸経営と同じですから考え方としてはやはりどんどん借入金を早く返して、そしてまた新しくどんどん借入金を増やして『賃貸業を成長させる』以外に方法はありません。慣れない人は少し恐いかもしれませんが、そこは計算の腕と経営者の度胸で乗り切っていただくことを期待いたしまして今回は終わります。次回をお楽しみに・・・。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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