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土地活用を成功に導く「経営の極意10ヶ条」とは?

『土地活用』を成功に導くには、節税や経営についての基本をしっかり理解することが重要です。本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

素直に真面目に「成功者」の100%真似をすればいい⁉

これからシリーズで『土地活用』の節税や経営の『ノウハウ』をお話ししていきます。しかしやはり『初級・中級・上級』に分けてお話ししないと、中学生に大学生の講義は分かりませんし、節税と一言で言っても1,000万円なのか、10億円なのかで方法は全く違いますね。

 

ですから、シリーズでは『初級』(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産2、3億円の地主)と、『中級』(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産10、20億円の地主)と、『上級』(節税10、20億円・賃貸戸数500戸以上・経験30年・総資産50億円以上の地主)の3つに分けてお話しいたします。

 

私個人は今現在『上級者』ですが、そのノウハウをお話ししても皆さんにはなかなかご理解していただけないことは分かっています。今までセミナーで上級コースを何回もやってみましたが、ほとんど全く理解していただけませんでした。ですからもう上級コースのセミナー自体やらないと私は決心してしまいました。私はもうスネてしまいましたから、私一人で人のやらない事『上級者コース』を地道にやっていきます。

 

という理由で今回の誰も言わない、誰もやらない、誰も知らない、ホントの『ノウハウ』シリーズでは、『上級』はやりません。『初級と中級』に分けて毎回お話ししたいと計画しています。宜しくお願い申し上げます。

 

はい、では『初級者』のノウハウNo①、ただ土地があるからという理由で賃貸経営に手を出すから、地主は失敗するのです。これが基本中の基本ですね。経営を知らない素人が建設屋さんやハウスメーカーさんの甘い言葉に乗るとろくなことはありません。ひどい言い方ですが、これがホントの『誰も言わないホントのお話し』ですね。じゃどうすればいいんだ・・・!!とお叱りを受けますが、それは簡単なことです。

 

それは『3つの我欲』を捨てて、事業経営の基本『お客様は神様です』の『お客様第一主義』に徹すれば、はい簡単に土地活用は成功してしまいます。4つの節税(相続税・固都税・所得税・消費税)ができて、現金収入は多額に入って、お子様達は必ずその事業を喜んで継いでくれますね。ちなみに3つの我欲とは『節税したい』『収入が欲しい』『後継者対策』です。しかしそれは後回しにして、お客様第一(入居者第一のこと)に徹すれば、この3つもすぐに実現してしまいます。事業とはそういうものだと『初級者』の地主さんはお考えください。そして素直に真面目に『成功者』『私のこと』の100%真似をすればいいのです。それがゴルフでも水泳でも『初級者の心得』となります。

 

次に『中級者』のNo①は、今申し上げたこの初級者のノウハウは、中級者にとっては全く当たり前のことでしょう。だから節税と賃貸で200戸も300戸も賃貸経営を成功させているのです。さてここで中級の地主さんに申し上げたいことは、『税理士を信用しない』ということです。

 

10棟のアパートがあって150戸の賃貸をお持ちなら、1棟1棟別々に税金や収支の50年先の表を作ることです。税理士の先生は絶対にそれはやってくれません。何故かと言えば、それをやってしまうと50年間税理士さんは必要なくなるからですね。だから中級者は自分で作って、1棟1棟別々に頭に叩き込んでください。10棟まとめてなんぼの『確定申告』では全く経営が分からなくなるからですね。そして1棟1棟別々の『節税』を実行できることが『中級者の能力』です。それが分かると今度建てるアパートは、木造かプレハブかコンクリートかも決まりますし、銀行ローンか国の融資か、何年返済が有利なのかも手に取るように分かるものです。是非実行願います。

 

さてさて『初級・中級講座』がこれから始まりますが、耳の痛い話しばかりとなります。しかしホントの話しですから仕方ありませんね。嫌なことをいっぱい申し上げます(スミマセン)・・・。

 

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建物の構造や施工方法や長所短所を良く知るべし

前述した通り、『上級コース』(節税10億円20億円・賃貸戸数500戸以上・経験30年・総資産50億円以上の地主)はやりません。これはなかなかご理解がしていただけませんから、私は自分一人でコツコツやっていきます。お知りになりたい地主さんは私に直接ご連絡ください。

 

さて土地活用・賃貸経営の『初級コース』(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産2、3億円の地主)の№②です。№①は『3つの我欲を捨てること』と申し上げましたが、第2番目はやはり経営の基本中の基本を学ぶことですね。やはり私の『経営の極意10ヶ条』を学び実行することでしょう。しっかりと勉強していただきたいものです。そして勉強して知るだけでは経営としては落第ですね。実行しないといけません。

 

しかしこの『10ヶ条』は大手ハウスメーカー、アパート会社には『3つ以上』は実行できませんね。それ程に難しいことばかりが『10コ』書いてあるのです。まあ初心者、初級コースの地主さんには難しいことでも、『中級コースの地主さん』(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産10、20億円の地主)にとっては簡単なことです。しかし中級でも『5つ』くらいしか実行できませんね。

 

やろうと思ってやりたいのですが実力と能力が不足していますから、まあ半分くらい実行ですね。しかし半分やれれば大成功ですから『中級』の地主さんとしては『賃貸経営』に大成功しているので、300戸も賃貸をもって節税にも成功しているのです。ちなみに『上級コース』の地主にとってはこの『10ヶ条』は当り前に実行しています。大手メーカーのアパート会社に教えてもらうことは何もありませんね。自分ですべて分かりますから『失敗』はありません。

 

10ヶ条は私のブログの『土地活用№20』と『賃貸仲介№20』の2014年8月に掲載されていますのでご覧ください。①建設費②コンクリート③家賃は5%安く④駐車場は1.5倍⑤安く仕入れる⑥200万円以上の手取り⑦建設と入居管理⑧競争しても負けない⑨20年で借入ゼロ⑩家賃保証、などお読みください。

 

さて『中級コース』の地主シリーズ№②は、『建物の構造と建設費用を知る』ことです。私は建築は素人だから分からない・・・。ということは許されません。アパート経営をするなら、勉強して正しい知識を持たないと経営はできませんね。私のセミナーに4~5回出れば、私は『建設費の原価』をお教えしていますから簡単です。勉強してください。

 

そして建物と言ってもたった3つしかないのですから、中学生でも良くわかる話です。建物は『木』(償却22年)『鉄』(償却19年~34年)『コンクリート』(償却47年)の3つしか世界中にありませんね。そしてそのそれぞれの構造や施工方法や長所短所を良く知るということです。そして建設費用と建設原価を知ればいいのです。

 

これを勉強しないで『業者』の言うことを鵜呑みにするから賃貸経営に失敗するんですね。勉強してください。そうすれば大きな失敗はありません。中級の地主さんはここのところを飛ばして前に進むと必ず失敗しますから、十分にご注意していただきたいと思います。安くていいものをつくってください。

 

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アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

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