土地活用を成功に導く「正しい間取り」とは何か?

今回は、土地活用を成功に導く「正しい間取り」他について解説していきます。※本連載では、賃貸経営を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

まずは「成功している人の真似をする」こと

今回はシリーズ№⑤です。相変わらず『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産2、3億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産10、20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の⑤は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』『常識を疑う』『比べて決める』に続きまして№⑤『1つは成功させること』についてお話しします。なんで初級の地主さんは、もうアパートなんてやりたくない・・・と言うんでしょうか。それは空室が出て、家賃が下がって、修繕費がかかって、税金も思っていた以上に多くて『賃貸経営』で苦しんでいるから、もうやらない・・・なんですね。

 

そのお気持ちはよく分かりますが、それは『賃貸経営で失敗』しているからですよね。私達『中級』や『上級』の人達は『成功』していますからそんな『苦労』は全くありません。別の言い方をすると、本当は私達も今までに沢山の失敗と苦労はしたのですが、それを乗り越えて『今成功』しているのです。私が初級の人に申し上げたいことは、世の中そんな簡単に儲かる話はありませんよ、ということです。やはり沢山の失敗をしないと『事業経営』では成功することはできないのです。これは当たり前の世間の常識ですよね。

 

しかし私がいつも言うことは、地主さんが1回失敗すると立ち直れませんから『失敗しないでください』。その方法は1つしかありません。それは『成功している人の真似をする』ことです。はっきり言えば私の言う通りにやれば失敗はありませんね。そして『1つ成功させれば』楽しくなりますから、またやろうかと元気が出るのです。そして中級・上級者になっていくのです。是非ともそこのところをご理解ください。

 

さて『中級』の№⑤は『一つ覚え』はやめることです。D社で5棟建てた。L社でワンルームばかり建てている。S社でコンクリートばかり建てた。なんて言う話はよく聞く話ですが、賢い地主さん(中級の)で成功している人はそんなバカなことはしませんね。

 

第①の理由は、地主さんの土地はだいたい近くにいくつもありますね。そこに同じ『賃貸・商品』ばかり建てると自滅で首をくくります。1LDK・2LDK・3LDKなど色々やるべきです。第②の理由は、節税の『減価償却』の調整のために、コンクリートや木造メゾネットや戸建て賃貸を組み合わせることです。でないと『償却の調整』ができませんから無駄な税金払いになってしまいますね(これは初級の人には分かりませんが・・・)。

 

第③の理由は同じ賃貸でも、やはり介護・医療付きの高齢者住宅などや、グループホームやデイサービスなどの賃貸などを組み合わせてください。『異業種』ですから収益のバランスが大変に良くなって、将来の人口減や高齢社会への対応ができて、賃貸経営が安定します。第④の理由は、これらの①〜③を実行しようと思うとD社L社S社・・・など、色々な会社とお付き合いすることになります。良い所悪い所が分かりますから、中級のオーナーさんにとっては凄く経営の勉強となります。

 

しかし一言、『宣伝』を申し上げれば私の会社は木造もコンクリートも得意ですし(年間1000戸建設)、日本中で第9位の1356戸の『高齢者住宅』の運営会社ですから、当社1社で『全ての賃貸経営』ができます。良いデザインで安く作りますから、お家賃が安くても十分に収益が出ております。もう1棟ご検討の地主様は是非ご相談いただければ幸いです。宣伝してしまいましたが、ご理解の程をお願い申し上げます。

 

入居者の立場ではなく会社のご都合主義⁉

引き続き、『賃貸経営』の『初級コース』の人(節税1億円・賃貸戸数100戸・経験10年・総資産5億円の地主)と『中級コース』の人(節税5億円・賃貸戸数300戸・経験20年・総資産20億円の地主)に分けて耳の痛いお話しをさせていただきます。

 

では『初級』の⑥は、①『3つの我欲を捨てる』『経営の基本を知る』『常識を疑う』『比べて決める』『1つは成功させる』に続きまして№⑥は『正しい間取り』についてお話しします。なんで初級の地主さんは部屋の大きさや間取りに無関心なんでしょうね。それは自分で住む気が無いからですね。そしてアパート会社やハウスメーカーの言いなりだから賃貸経営に失敗するのです。

 

アパートメーカーは自分の会社のつくりやすい大きさと間取りの賃貸しかつくりませんね。入居者の立場ではなくつくる会社のご都合主義です。

 

①その理由は1つの会社で6,000人も4,500人も営業マンがいて『大量販売』するためには『大量生産』しなければなりません。ですから同じ大きさで同じ間取りしかできないんですね。

 

②それともう1つ、大量販売ですから、お客様(入居者)の家族構成で『一番多い間取り』に集中しますから、全国中『55㎡の2DK』しかありませんね。しかし私は300棟以上のコンクリートマンションを建ててきましたが、同じ間取りは1つもありません。1棟1棟みんな別々で個性のあるデザイナーズマンションでした。

 

③大量生産で同じ間取りを日本中につくるのですから、空室が出て当たり前ですね。私なら人と同じ間取りは絶対につくりません。『65㎡の2LDK』『50㎡の1LDK』『100㎡の3LDK』『200㎡の5LDK』『ペントハウス付80㎡の3LDK』『40㎡の1LDK中2階付(55㎡相当)』これらは全部ハウスメーカーにはできません。だから入居者が喜んでくれて空室が無いのです。『初級の地主さん』はそこが分からないんですね。ご注意ください。

 

さて『中級』の№⑥は①『税理士を信用しない』『構造と建築費を知る』『減価償却完全マスター』『1日も早く無借金』『1つ覚えは止める』に続きまして№⑥は『変動金利か固定金利か』についてお話しします。

 

『中級の地主さん』は私があえて言わなくても、もう充分に10億円や20億円の借金をしていますから(上級コースは50億円以上の借金)金利の恐さは知っています。20億円で金利が2%上がればなんと『4,000万円』の損失ですね。国の融資の支援機構さんは『史上最低金利』の『0.9%』となりました。なおかつ『15年固定金利』ですからびっくりですね。私も30年以上やっていてこんな低い金利は経験がありません。

 

さてしかし、どこからか大地主さんの声が聞こえますが、『俺の金利は0.5%で借りてるよ・・・』はい知っています。銀行さんの金利で0.2%なんてのもありますよね。しかししかし、それは変動金利ですよね。さてここからが人生の分かれ道ですが、10億・20億・30億円借金するのに、『変動金利』でいいのでしょうか・・・。

 

日本の借金(日本国債)は1,150兆円を超えました。GDP480兆円の240%も借金がある国など歴史上初で世界中で日本だけです。個人の金融資産が1,800兆円。うち現金預金は930兆円あると言われていますが、わたしは確信を持ってそんなお金は日本には絶対に無いと断言しますね。まず計算がおかしい。①個人事業主の商売のお金も入っている。②米国債を数百兆円買っている。③日本国債1150兆円が暴落すれば政府はこの個人の金融資産でチャラにする予定。わたしが『首相』ならそうします。④その時の金利は6%か10%でしょうね。

 

はい冗談はさておいて、私のおすすめは20億円の借金なら変動10億円・固定10億円が理想です。15年・35年固定金利は世界中にありませんね。あるのは日本の支援機構さんだけです。是非とも支援機構さんの融資に切り替えてください。新築でないとできませんが、私もさっそく5億円の融資でサ高住の工事を今しているところです。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載誰も言わないホントの話~成功するための超実践的「土地活用」講座

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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