小規模宅地等の特例…事業用宅地等に該当するケースとは？

「特定事業用宅地等」は減額の対象

＜ココに注意！＞

1：特定事業用宅地等に該当する宅地等は、減額の特典を受けることができる。

2：貸付事業用宅地等も、減額の特典を受けることができる。

3：賃貸事業を承継するときは、将来的な収益も見越した上で判断することが大切。

特定事業用宅地等に該当する宅地等は、400㎡までの部分について評価額が80％減額されます。

①特定事業用宅地等

被相続人が事業を営んでいた宅地等を親族が取得する場合、以下のような条件をクリアしていなければなりません。

●その宅地等で営まれていた事業を相続税の申告期限までに承継し、その事業を営んでいること。

●その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

●被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が営んでいる事業を、その親族が相続開始の直前から相続税の申告期限まで営んでいること。

②特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等とは、不動産貸付業以外の法人の事業に使われていた土地で、一定の要件に該当する親族が取得したものをいいます。なお、法人と取得者の要件は以下のとおりです。

●法人の要件

相続開始の直前に、被相続人および被相続人の親族等がその法人の発行済み株式の総数または出資の総額の50％超を有している法人（相続税の申告期限において清算中の法人を除く）。

●取得者の要件

相続税の申告期限においてその法人の役員であること、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

「貸付事業用宅地等の減額」を活用

「貸付事業用宅地等」とは、相続開始の直前に、被相続人が営んでいた不動産貸付業に使われていた宅地等で、被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものをいいます。

貸付事業には、「不動産貸付業」「駐車場業」「自転車駐車場業」などがあるほか、事業とするに至らない規模の不動産の貸し付けや、相当の地代、家賃を得て継続的に行う「準事業」も含まれます。

減額の特例が適用されるには、被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、申告期限までその貸付事業を行っていること、その宅地等を相続税の申告期限まで有していることが条件となります。

また、アパートやマンション、貸店舗、貸オフィスなどは、相続開始時に賃貸しているという条件もあります。空室になっていれば、その空室部分は貸し付け用とみなされず、小規模宅地等の特例の減額は受けられませんので、注意が必要です。また、その際には全体の建物から空室部分の面積を除外して計算します。

一時的な空室は「貸家建付地」という扱いができる

アパートなどの一部に空室がある場合、一時的な空室部分が「継続的に賃貸されてきたもので課税時期において、一時的に賃貸されていなかった」とされる場合は貸家建付地評価としてよいとされています。

［図表］貸付事業用宅地の計算例

曽根 惠子

株式会社夢相続代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター　
相続対策専門士