小規模宅地等の特例…事業用宅地等に該当するケースとは?

前回に引き続き、小規模宅地等の特例の適用条件について見ていきましょう。今回は、事業用宅地等に該当するケースを詳しく説明します。

「特定事業用宅地等」は減額の対象

<ココに注意!>

1:特定事業用宅地等に該当する宅地等は、減額の特典を受けることができる。

2:貸付事業用宅地等も、減額の特典を受けることができる。

3:賃貸事業を承継するときは、将来的な収益も見越した上で判断することが大切。

 

特定事業用宅地等に該当する宅地等は、400㎡までの部分について評価額が80%減額されます。

 

①特定事業用宅地等

被相続人が事業を営んでいた宅地等を親族が取得する場合、以下のような条件をクリアしていなければなりません。

 

●その宅地等で営まれていた事業を相続税の申告期限までに承継し、その事業を営んでいること。

 

●その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

 

●被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が営んでいる事業を、その親族が相続開始の直前から相続税の申告期限まで営んでいること。

 

②特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等とは、不動産貸付業以外の法人の事業に使われていた土地で、一定の要件に該当する親族が取得したものをいいます。なお、法人と取得者の要件は以下のとおりです。

 

●法人の要件

相続開始の直前に、被相続人および被相続人の親族等がその法人の発行済み株式の総数または出資の総額の50%超を有している法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除く)。

 

●取得者の要件

相続税の申告期限においてその法人の役員であること、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

「貸付事業用宅地等の減額」を活用

「貸付事業用宅地等」とは、相続開始の直前に、被相続人が営んでいた不動産貸付業に使われていた宅地等で、被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものをいいます。

 

貸付事業には、「不動産貸付業」「駐車場業」「自転車駐車場業」などがあるほか、事業とするに至らない規模の不動産の貸し付けや、相当の地代、家賃を得て継続的に行う「準事業」も含まれます。

 

減額の特例が適用されるには、被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、申告期限までその貸付事業を行っていること、その宅地等を相続税の申告期限まで有していることが条件となります。

 

また、アパートやマンション、貸店舗、貸オフィスなどは、相続開始時に賃貸しているという条件もあります。空室になっていれば、その空室部分は貸し付け用とみなされず、小規模宅地等の特例の減額は受けられませんので、注意が必要です。また、その際には全体の建物から空室部分の面積を除外して計算します。

一時的な空室は「貸家建付地」という扱いができる

アパートなどの一部に空室がある場合、一時的な空室部分が「継続的に賃貸されてきたもので課税時期において、一時的に賃貸されていなかった」とされる場合は貸家建付地評価としてよいとされています。

 

[図表]貸付事業用宅地の計算例

 

 

曽根 恵子

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士

公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士 

相続コーディネーターの創始者として1万3000件以上の相続相談に対処。 感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続”を提案し、 家族の絆が深まる「夢相続」の実現をサポートしている。 株式会社PHP研究所勤務後、昭和62年不動産会社設立、相続コーディネート業務を開始。 平成12年NPO法人設立、内閣府認証を取得。 平成13年に相続コーディネートを業務とする法人を設立、 平成15年に東京都中央区八重洲に移転し、平成20年に社名を株式会社夢相続に変更。

著者紹介

連載相続財産の「評価・申告」の際に可能な節税策

本連載は、2018年5月29日刊行の書籍『図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版

図解でわかる 相続発生後でも間に合う 完全節税マニュアル 改訂新版

曽根 恵子

幻冬舎メディアコンサルティング

「評価を下げる+納税を減らす」「節税の実績を持つ専門家を選ぶ」で相続税は節税できる! 平成27年の相続税の改正から、基礎控除の引き下げなどがあり、今までに増して相続対策が必要な時代になります。本書は、「亡くなっ…

 

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