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相続税対策の初歩…所有地の「現在の価値」を把握しているか?

今回は、所有地の価値を把握することの重要性を見ていきます。※本連載では、一般社団法人あんしん相続支援センター理事の小林啓二氏の著書、『相続の問題は不動産の問題です!』(南雲堂)の中から一部を抜粋し、実例をもとに、不動産にまつわる相続トラブルの解決策について解説します。

境界確定への立ち合いに応じない隣地の所有者・・・

父は日頃から、「自宅以外に土地を持っているから大丈夫。いざというときにはそれを売って相続税を払いなさい」と言っていました。

 

実際に父が亡くなり、子どもたちは自宅以外の土地を売り、そこから相続税を支払おうと準備を始めました。ところが、売却の相談に行くと、「隣地との境界について測量した資料がないため、それを作らないと売ることができない」と言われてしまいました。

 

そこで、測量を頼んだのですが、この作業には隣地の所有者の立ち会いが必要になります。しかしながら、その方は以前に父との間にトラブルがあり、境界確定への立ち会い(確認書への署名捺印)をお願いしても、なかなか応じてくれません。

 

そうこうするうちに、進展がないまま時間がたってしまいました。相続税の申告期限である10カ月が過ぎ、延滞税が発生する事態となってしまったのです。

その土地は「すぐに」お金に換えることができるか?

土地は確実な資産のひとつであることは言うまでもありません。しかし、土地を持っていることと、それがすぐお金に換えることのできる財産かということは別の話です。

 

「近隣の相場が1坪百何十万円だから、自分の土地は、ざっとこのくらいの時価だろう」

 

そんな程度の認識である方も少なくありません。自分が元気な間の資産としてはそれでいいとしても、相続が発生し、換金して税金に充てたいという場面になると、実際に売れない土地では意味がないのです。

 

代表的なトラブルが、例に挙げた、測量して境界確定をしたいのに、隣地の権利者の了解を得られないケースです。

 

そのようなケースでは、原則的に売買できません。境界の争いごとになれば、時間はあっという間に過ぎていきます。相続税の申告期限は10カ月以内ですから、その期間に売ってお金にできなければ納税資金としては意味がないのです。

[図表]相続税は原則として10ヶ月以内に現金一括収納
[図表]相続税は原則として10ヶ月以内に現金一括収納

その土地に「価値があるはず」という思い込み

他のパターンとして、所有者が現在の不動産評価を知らないまま「価値があるはず」と思い込んでいることも少なくありません。

 

「5000万円で買った土地だから、今は値段が下がったとしても、3000万円くらいになるんじゃないだろうか」

 

と思っているのです。しかし、地方は本当に不動産が売れない時代になりました。換金価値がゼロということも珍しくありません。東京近郊ですら、数千万円で買った土地が数百万円でないと買い手が付かなくなっているのです。

 

確かに昭和の時代、全国どこでも土地は10年で倍の価格になっていましたから、『土地神話』を信じ続けていても無理はないのですが・・・。

 

土地をお持ちの方が相続税対策を考えるとき、なによりもまず、その土地の価値をしっかり把握してほしいのです。それは本当に現在、価値のある土地なのか――。元気なうちに確認しておくことが重要です。

 

 

 

小林 啓二

一般社団法人あんしん相続支援センター 理事

アセット東京株式会社 代表取締役

一般社団法人あんしん相続支援センター 理事
アセット東京株式会社 代表取締役 

1962年東京都生まれ。1985年から33年間、不動産業に携わり、取引は住宅だけでも1000件超の実績。また商業施設・公益施設の複合開発、分譲マンション開発および販売、そして賃貸不動産の総合管理に従事し、更に中大型店舗の出店開発にも従事した経験から不動産にまつわる相続問題に関わる。相談者目線に立ったコンサルティングには定評がある。事業用不動産の取引にも精通している。また、不動産オーナーの相続対策の頻度が増したのを契機に、相続支援専門のコンサルタント法人「一般社団法人あんしん相続支援センター」を設立。最近では、不動産と税の知識に精通している相続対策の専門家として、大手生命保険会社や銀行のセミナー講師や個別相談会の相談員を務めている。

著者紹介

連載実例に学ぶ! 不動産「相続トラブル」解決のポイント

 

相続の問題は不動産の問題です!

相続の問題は不動産の問題です!

小林 啓二

南雲堂

実は相続の問題の殆どは「不動産の問題」です。不動産には税金のように数字だけでは割り切れない問題がたくさんあります。不動産歴33年、著者の経験を基にして不動産相続にまつわる問題を「あんしん相続」へと導きます。従来の…

 

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