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資産100億円を作る!~「財産」とは何か?

「資産100億円」を作るための具体的なノウハウとは? 本連載では、「賃貸経営」を中心に資産を形成していくための実践的な考え方やノウハウを、自らも家賃収入7億円のオーナーでもある、アサヒグローバル株式会社、ゴールドトラスト株式会社、ゴールドエイジ株式会社取締役会長・久保川議道氏が解説します。

夢物語ではない「資産100億円」

これから全12回(週3回・4週間)の連載がはじまります。セミナーに来ていただくのが一番分かりやすいのですが(50ページのテキストが何冊もありますから)、お時間のない方はこの連載を読んでいただければ幸いです。

 

金融のプロじゃあるまいし、一般の素人さんに100億円だなんて、日本中で私しかそんなこと言う人はいませんね。大体の人がバカげていると思われるでしょうが、私はいたって正気で真面目で真剣です。本当は、日本では私しかできないノウハウですから、簡単に理解されては困ります。しかしこれは普通の頭で誰でも理解ができるのです。しかし実行が誰もできません。もの凄く難しいのです。

 

私も今までたくさんの人達に教えましたが、計算では簡単に私の言うことはわかっても、実際にやれる人が一人もいませんでした。そういう意味ではものすごく難しいことばかりのノウハウでしたが、5年間かけてその問題を解決しました。今では誰でもすぐに簡単に実行できるようになりました(土地建物セットプランの販売)。だからこのシリーズの12回で外部の人にも夢物語ではない話ができますので、発表することにいたしました。宜しくお願いいたします。

 

まず12回シリーズのテーマだけ先にお知らせいたします。それは第1回、財産とは何か。第2回、金持ちとは何か。第3回、日本独自の財産づくり。第4回、なぜ100億にこだわるのか。第5回、なぜ土地活用で賃貸か。第6回、40%空室時代に勝つ。第7回、50億円・100億円の借金に勝つ。第8回、55%の相続税に勝つ。第9回、財産100億円の金持ちの心。第10回、金持ちの代々の財産を増やす。第11回、土地セットプランで30億円・50億円。第12回、土地セットプランで100億円。

 

6つある、土地と建物の価格(評価)とは?

さて今回は、第1回の『財産とは何か』についてお話しします。これをしっかり押さえておかないといけませんね。

 

まずは土地と建物の価格(評価)には6つあることを知ってください。

 

(1)公示価格(100%)

(2)路線価(80%)

(3)固定資産税評価額(70%)

(4)簿価(減価償却後の帳簿価格)

(5)収益還元価格(収入1億円が10%相当なら10億円の価値がある)

(6)実際の売買価格(売り主と買い主の都合で決まる)。

 

さて財産とはどれでしょうか・・・?

 

(1)は、政府が勝手にこれで売れるでしょうと言っている価格。しかしこれでは売れませんね。

 

(2)は、国が相続税を取るために決めている価格。これは重要です。これをきちんと把握して55%の相続税を払わないノウハウが100億円の財産ができる前も、できた後も必要です。

 

(3)固定資産税の1.4%は絶対に払ってはいけません。賃貸を建てて6分の1の0.23%だけ払いましょう。

 

(4)は、節税には最も大切な計算となります。簿価をどんどん下げていくことに私は生きがいを感じていますが、多額の償却を実行すべきですね。

 

(5)これが最も重要です。100億円の財産づくりの全ての基本となります。収益性が良すぎるのもダメ。30年50年安定させることが大切で、これができなければ100億円は夢のまた夢です。

 

(6)は、まあ勝手に決めればいいでしょう。100億円づくりでは一度買ったものは一生手放して売ることはありませんから関係ありませんね。

 

次に『借金も財産』だとお考えください。私は借金なんて嫌いだ、と言う人はのんきな人ですね。もしあなたが100億円の財産があったら((2)の路線価で)、55億円の相続税ですよ。払いたくなければ120億円の借金をして土地建物を買って84%の圧縮節税をすれば相続税は無税です。あなたは120億円の借金はありますが、220億円の財産があって、相続税ゼロで2代目に財産を引き継ぐことができるのですね。借金も財産だということを、少しはご理解いただけましたでしょうか。

 

では次回をお楽しみに・・・。

 

アサヒグローバル株式会社
ゴールドトラスト株式会社
ゴールドエイジ株式会社
AGGホールディングス株式会社 取締役会長

1951年四日市市生まれ。建設関連会社に2年間勤務後、1976年に戸建て住宅や賃貸マンションの建設などを行う、アサヒグローバルを創業。土地を購入し、アパート経営を始める。いまではマンション・サービス付き高齢者向け住宅・戸建て住宅をあわせて約900戸を所有・入居率99%超・家賃収入7億円・総資産120億円(収益還元法による)のカリスマオーナーとして注目を集めている。

著者紹介

連載家賃収入7億円のオーナーが伝授!「資産100億円」を作るための実践ノウハウ

本連載は、久保川議道氏のブログ『会長のひとりごと』から転載したものです。
ブログはこちらから⇒http://kubokawayoshimichi.com/index.html

 

 

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